《小明财商》第124期
这段时间，你一定认为现在的房价高的离谱，心里明白，嘴上不说。
和几个地产经纪同事聊天，“不知道为什么3月份的房市突然一下就凉下来了，1、2月份那种30多个人抢Offer的场面再也见不到了，即便勉强设置了Offer Presentation，很多也达不到卖家的预期价格，这和2017年的情况十分相似。”
仅仅相隔几个星期，
到底是什么发生了变化呢？
不是说人口增长房价就不跌吗？
不是说建筑成本上涨房价就上涨吗？
不是说高通货膨胀房价就走高吗？
还是说买房的刚需都满足了？
依我看，前面的这些房价暴涨时起到支持作用的理论都站不住脚。美国研究中，房价和人口以及建筑成本的关系图如下：
说来奇怪，政府也并没有出台像2017年4月的420政策来打压某些区域的房价啊！？
其实，我在去年3月时就写过文章，说当时的房价增长太疯狂，估计到去年年底房价会下滑。
现在看来，预测不可能相当的精准，但是严谨的推理和理性的判断还是可以帮到一些读者做出更审慎的决定。
好了，以下的判断还是个人的观点，仅供参考。
升息是最大的风险
3月3日加拿大央行行长Governor Tiff Macklem在他对于CFA Society的演讲中，明确且坚定的表述了央行控制价格的决心，换句话说，他认为加拿大央行在未来的主要工作是将通货膨胀控制在预定的范围。如果打开加拿大央行的网站，你会看到的最抢眼的一句话是：“我们是加拿大的央行。我们会把通货膨胀保证在低且平稳的水平来保存货币的价值。”
更直白点说，不论如何我们会把对抗通货膨胀作为我们的首要任务，以历史的水平来看，通货膨胀需要被维持在1-3%的范围，而最新的通货膨胀数据是5.7%，一月份的数据高达7.3%。
在他的公开视频讲话中，还明确的指出，加息通道才刚刚开启，认为经济整体是可以承受这样的加息速度的，而且上一次加拿大遇到类似的通货膨胀水平是1993年。而1994年6月的5年房贷利率为10.75%，有图有真相，如下：
奇怪的是，为什么大部分的华人对那段高利息的日子没有耳闻呢？
再想想，我们这群华人移民中有多少人在1993年之前就在加拿大置业的呢？
生得早，你已经太老；生得晚，那时你还小。
如果真的加息过猛，对房价的影响会很大吗？
答案是会的。我找的资料显示，1990年代加拿大的平均房价10年不涨，这很有可能和高利率有关，我将利率和房价同框一下，你看看。
还有一个关于利率的观察方法，我叫它美联储同步法。也就是加拿大的央行政策和美国的央行政策几乎是完全同步的。
而美联储给出的预测是到2023年，他们的利率可能会达到3.0%-4.0%之间，而现在是0.25%，换句话说，在一年多的时间内，央行可能要加息10次或更多，以每次0.25%的幅度，才能达到这个目标。前美联储的秘书长Lawrence Summers甚至说可能要最终需要达到4%-5%这个水平才能控制通胀。
升息后，你的月供会变吗？
你更关心的可能是如果央行升息，房贷月供会变吗？
答案是看情况，一般在加拿大的房贷中，常见的有两种利率：固定和浮动。
固定利率，在有效期内，月供不变；
而浮动利率在刚开始涨息时，月供不会发生变化，但如果加息过猛，就会超过警戒线，然后月供就会上升。
目前我看到的很多浮动贷款当Prime Rate超过4%的时候，就会出现现在的月供款不足以支付利息，导致贷款的月供增加。请注意，如果你还不起更高的月供，银行是有权认定你违约的。
一般情况下，浮动利率是可以转成固定利率的，不过当央行利率上涨时，固定利率和浮动利率会同步上涨，真正能省钱的机会并不多。况且，你现在签的利率合同是会到期的，在加拿大最常见的贷款锁定时间都是在1-5年，所以升高的利率还是会影响到你的未来月供。
心理预期的调整
射人先射马，擒这先擒王。战场上最重要的工作就是打击敌人士气，一旦士气低落，就会溃不成军。
投资市场上也是同样的道理，一旦市场的预期下降，甚至还有可能亏损，那些市场上的热钱马上就会被抽走。
每个人都有住房刚需，但并没投资房产的刚需。而前两年的房价暴涨主导因素是低利率，大放水和过度乐观，而这些因素都在发生逆转。
很多投资客们也在悄悄止盈，将房产变现。试想一下，哪有投资人愿意承担更高的利息成本来做一笔近期会赔钱的买卖呢？
更进一步说，在未来市场的调整中，曾经最疯狂的那群投资人，很有可能亏大钱。很多“名下10套投资房的朋友”，可能会在看完这篇文章后焦虑。
在投资过程中，最大的不幸是从来没有亏过钱，不相信投资市场其实是呈现周期的，只是有些周期很长，长到如果你不去了解历史，你将无法窥见其中的规律。
还有一点就是人性奥秘，永远在自信时过度膨胀，永远在恐惧中过度坍塌，周而复始。
我虽然也是地产经纪，但我愿意把利益先放到一边，说出自己的真心话。而且在我的投资理念中，永远追求大局观和合理的资产配置，因为只要这样才能在变化的环境找到那些不变的东西：
- 财富的积累离不开家庭的实际需求
- 财富的载体可以多元化：房产，基金，保险，股票等等
- 资产配置才能穿越周期，常胜不衰。
最后提一句，如果房市如我所说发生变化，然后我还会在投资机会再度出现时，告知大家。我发现目前美股中的很多科技股，机会不错。谢谢关注~~
