高房价只是一种政策选择
分享至:

《小明财商》第114期

一个好问题,一个好答案,哪个更有价值?很多时候,我们都急于给出答案,而忘了,好问题的意义。

现在我们面临一个问题:大选后,政策变了,房价不会跌吗?当然,可以加上一个限定条件,具体讨论大多伦多区域的房价。Image

政策是否会影响房价?

我们先来回顾一段历史:2017年5月份,以多伦多地产局MLS的数据,大多区域整体二手房交易的价格,平均为$824,600 Composite (红线)。经过一年多的平稳下跌,在2019年1月份,平均交易价格跌到$769,900; 下跌幅度为6.63%;下跌幅度更大的是独立家庭住宅Single Family (浅蓝线),从均价$988,400跌到$869,900, 下跌幅度为11.99%, 一般的规律是价格越高的住宅跌幅越大。也可以看出,Townhouse (棕色线)的跌幅小很多,而 Apartment (深蓝线)在同一段时间反而略涨。

看完这张图和我的解释,不知道,你会得到怎样的结论,不过我们可以进一步问问题,是怎样一种力量几乎在一个月的时间内,让炙热的多伦多房市,从一房难抢,到甲方乙方瞬间对调?

在我能找到的原因中,最重要的是名为Ontario’s Fair Housing Plan的条款颁布,具体的实行时间是2017年的4月20日,所以也叫做420条款。其中最重要的一条是在金马蹄地区实行15%的海外买家税Non-Resident Speculation Tax (NRST)来给房市降温。ImageImage

吊诡的是,伴着当时高房价发出的一些声音,比如建房土地有限,建房成本高涨,人口不断涌入,购房需求大增等等,瞬间安静了许多。很明显,这些关于基本面的因素,并没有在一夜之间发生改变,而房价却跌了。

如果放大房价走势图,可以看出2018年1月,多伦多房产交易的平均价格甚至低于2019年1月。还有一点值得注意,2020年3月到2020年6月间,多伦多的整体房价也略有下滑,大概是被疫情给吓的。Image

当然,除了政府颁布的条款以外,加拿大央行在2017年7月和2017年9月分别两次加息,将央行利率Bank Rate从0.75%调制1.25%,促使加拿大主要商业银行的房贷利率两次上调。ImageImage

不知道,听我讲完这段故事,你的脑海里会不会出现更多的,关于房价的可能性?

至少,我会多出两点顾虑:1. 政府如果真的采取措施,房价很可能受影响。(一个多月之后?)2. 如果央行的利率上升,哪怕是小幅上调,对房价都是不利的。(还有一年的时间?)

现在的房市到底如何?

有一次,一个朋友在我的朋友圈留言,问我为什么老是diss房市,作为一个地产经纪,她质问我。我说,我只为探究事实,希望用理性的分析给读者们增添一个冷静的观察视角,不论我的想法如何,也并不能真正影响房市走向。后来,她了解到,我还是一名多伦多的地产经纪,之后就把我拉黑了。

根据 TRREB Market Watch 中的数据我画了今年房价走势和房产交易量的图,至于结论,希望留出一些想象的空间给大家。

有一点值得警惕,信息的获取渠道直接影响信息的质量,如果有人一直鼓动你买房,那Ta可能会屏蔽掉一些负面甚至是中立的数据,朋友圈的广告文并不是一种优质的信息获取方法。当然,我写的文章也很难保证完全中立,虽然我的职业是跨行业的,还是建议兼听则明。

哪些政策可能出台?Image

对加拿大的政党,我很少研究,但这次选举的结果要么是自由党,要么是保守党,这点应该是共识。我们先来看看自由党的住房计划:Image

我把认为是最关键的几点做了记号和大家探讨:

  1. 禁止暗出价(Blind Bidding),将房价的交易历史完全透明,让验房成为法律权利。
  2. 限制房产的短期炒卖。12个月内,重税 Anti-flipping Tax。
  3. 禁止新的外国人在两年内购房。(这一条两个政党的意见一致)

接下来,我们逐一解释:

  1. 暗出价:在房市火热的时候,作买方经纪是相当痛苦的,我有亲身经历。想象一下,如果一个房子有15个买家竞价,买到房子的一般是出价最高,而且完全没有条件的。而由于目前实行的是暗出价政策,也就是说,买家的出价是完全不透明的。而作为卖方的代理经纪有很多操作空间。比如,如果第一名的出价为$1,810,000,第二名的价格为$1,650,000,第三名的价格为$1,520,000,卖方经纪可以毫无违和感地说,你们的价格很接近,卖方选出你们三家,做最后的较量。这个时候,加上买方经纪的助推,很有可能刺激出价最高者,一口价到$1,900,000;而实际上,第二名和第一名的差价可能高达$250,000,这点“小小差距”,是房产最终成交价的13.15%。如果采取了明出价,卖家经纪的操作空间必然小很多,因为如果第一名、第二名、第三名的出价全公开,而且买家还有权利验房,这套房子能以$1,810,000成交就算很幸运了。
  2. 炒房税:前几天,我去一家包子店吃包子,等待的时间,服务员和蒸包子的师傅,一直在谈论这些年如何买房倒手赚钱,听上去,近几年,很多他们的朋友已经靠买卖房产财务自由了。后来才意识到,原来服务员也考了牌,成为了房产经纪人,而且这几年帮自己买卖了几套房,业绩还不错,都赚到了钱。我还听说身边的一位阿姨,2020年,用30多万的价格,在距离多伦多100多公里的小镇上买了房,一年之后卖掉,赚了20于万。当然,如果重税出台,这样的投机行为应该会有所减少。没有利润就没有了交易。
  3. 禁止外国人买房:这点很多文章讨论过,大多数的观点是外国人买房对多伦多的房产交易影响相当小,以下是2017年5月,多伦多和温哥华的外国人拥有房产的数据。Condo类超过7%,综合来看3%左右。我认为这些数据代表存量市场,而真正驱动房价上涨的是增量市场。还是问一个问题,外国人买房时,增加15%的投资税,很多情况下,在获取身份后可以退;相较于,两年内,外国人不能购买房产,哪一个法令更加严苛,可能对房市的影响更大呢?

Image

关于需求

开车时,前面亮起黄灯,一些人的选择是猛踩油门,冲过去,赌一把;而大多数人的选择可能是脚踩刹车,把车停下来,眼看黄灯变为红灯。一盏小小的灯亮起,就能让重达数十吨的卡车停下来,这就是信号的力量,政策的方向就是一种信号。近期国内科技巨头和教育机构的股价狂泻,就验证了这种信号的影响力。

房价持续上涨时,一个人希望拥有10套房产,因为它们是财富的载体,多多益善;房价持续下跌时,一套自住房都嫌多,因为住房是可以租的,租金还不能轻易上调,而且,年轻人还可以挤进父母家的地下室。

所以,对于价格的预期才是未来需求的主导因素,我想,至少短期内是成立的。长期来说,基本面是主导,而比基本面更重要的是家庭的资产结构和创造收入的能力。

点击此处查看原文