为什么你总是挖坑自己跳？
大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十二期。 作为投资顾问，一个很重要的角色就是防止客人自己挖坑自己跳。 先从我身边的几个故事说起： 1 一个做贷款的朋友说，她最近很忙，刚帮一个客人办好一个贷款。 前两年160万买的楼花，现在银行估价100万。 这个买家自己还是地产经纪，最后好不容易做了私贷把房子交接了。 私贷的平均利息为9%，加上3%的中介费。 账面亏损60多万， 每个月光交私贷利息$10,000多。 2 一个地产经纪同事最近也是焦头烂额， 他叔叔在多伦多东北部的小镇买了两套楼花， 两套价格都在120万左右，现在平均一套要亏30万， 即使认亏也卖不出去，同时还贷不到款。 他叔叔差不多60岁，想着能不能申请破产以避免法律诉讼。 3 公司经理和同事聊天，自己一套价值200万的房子。 现在出租一个月$3,500，贷款一个月要还$7,000多，加上地税等杂费，一年要倒贴$50,000。 目前看来市场短期很难恢复，只能继续硬扛。 其实，我听到过很多类似的故事。 2017年底，帮客人买房子。 搜索了房源，一个地产经纪名下8套房，同时上市出售。 要知道，2017年底多伦多房价萎靡。 投资不是跳火圈，也不是买彩票， 为什么你总想着一夜暴富？ 那么为什么越是专业的人士，比如地产经纪越容易把自己推入火坑？ 一次亏掉自己全部的积蓄？ 一个很重要的原因就是他们或者他们的朋友曾经在这些楼花投资中赚过不少钱。 过往的经历让人膨胀，变得无所顾忌，忽略风险，最后一发不可收拾。 那么住宅房产是不是一个很好的投资载体呢？ 从专业的角度：不是。 因为至少有这4个明显的弱点： 流动性差 100万的现金，100万的互惠基金，一块价值100万的金块和一栋价值100万的房子其实并不等值。 在如今的大多伦多地区GTA，一套100万的房子，要出售变现，从准备上市到拿到现金至少要3个月的时间。 交易费用通常包括地产经纪费，软装饰费用，律师费等，这些费用通常占售价的5%左右。 当然，即使顺利变现，房产作为投资往往会产生较大的税务负担。 如果通过再贷款部分变现，也至少需要两周的时间，费用包括律师费，估价费，贷款经纪费等等。 前提是贷款人有足够的收入支持贷款申请。 房产购入时，一般还需要支付至少房价3%的各类费用，如土地转让税，律师费，贷款经纪费，估价费等等。 现金流不足 (持有时费用高） 住宅物业出租通常并不能带来正现金流。 以一套多伦多$800,000的物业为例，现金流情况如下: 物业持有现金流情况 每月 每年 租金收入 +2,200 +26,400 银行贷款 -2,694 -32,328 …
