不用教我怎么投资，有钱买房就好？
加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第84期 我不反对买房，自己也投资房产，还是地产经纪， 但在加拿大的理财环境中，我反对只买房。 身边一些朋友，买房亏了钱，但一想到投资，还是希望攒些首付，继续买房。 为什么很多人，有这种固执的投资偏好呢? 不是因为赚钱，而是被过往经验束缚。 过往经验的束缚 得到App上有一门《张潇雨 个人投资课》，讲述了这样一个事实： 80年代，美国股市出现了一个黄金10年，而美国家庭在股市上的投资比例，反而下降。 90年代， 美国股指继续走强，而美国家庭的资产比例反而继续下降，从60年代的40%， 到80年代的25%，再到90年代，只剩下1%。 不光是股票，连股票基金的投资比例也从曾经的70%，跌落到90年代的40%。 18年间，股指从1982年8月的313.59，涨到2000年8月的2252.24，翻了7倍多，年化复利回报为11.58%，这还不算股票支付的分红。 结果，大部分的美国人将股市中的钱抽走，完全没有分享到国家财富的增长。 原因却是：70年代美国股指的惨淡表现，从1968年到1982年美国股指跌去60%。 这种年少时的惨痛记忆也就塑造了，那一代人的投资偏好。 同理可得，很多华人投资者，偏爱在加拿大买房投资， 也正是因为中国大陆90年代开始，大城市房价连续几十年不断攀升。 这种投资习惯，只是过往记忆的延续，但很多人忘了，加拿大并不是中国。 加拿大房价跑得过通货吗？ 在加拿大大城市，买房投资，一定会赚钱么？ 不，并不一定，而且不同的城市，差异相当大。 Home Price Index 是加拿大地产局的房价指数，记录了，加拿大不同城市房屋交易数据的统计结果。 从数字上看， 加拿大不同城市的房价增长相当不均匀，简单说，买房能否赚钱，决定因素是你生活在哪个城市。 过去10年，加拿大5大主要城市房价年化增长为，别忘了，这是在超低利率的背景下， 相比加拿大的整体通货膨胀，值得注意的是，加拿大的整体通货膨胀，并不代表每个城市的具体情况。 在多伦多，一家三口去一趟大统华，前几年，$100可以推出一购物车的菜， 这几年，同样的一辆购物车，$200也不一定够， 大城市的通货膨胀率，高于国家平均水平也是合理现象。 投资成本 光考虑投资回报，而不考虑投资成本，是片面的。 假如不考虑杠杆因素，投资房的成本有哪些？ 假设购买多伦多（City of Toronto）的一套$1,000,000的民宅，我所了解的成本至少有以下这些： 当然，持有房产还要考虑到， 贷款能力（高债务杠杆，可能导致投资者被踢出局。） 空置问题，增值税，租金税，交易成本，不流动性等等，尤其在0增长或者负增长环境中， 最近5年，卡尔加里的房价，跌了5年， 一个朋友在财商讨论群里，是这样说的： “卖了半年，打了三次折都没卖出去，最后自掏腰包，再加建了一个洗手间，才勉强卖出去。” 那如果将房屋出租，用租金补贴用度，也不错吧？ “光律师费花了$10,000多。” 至今未果，房东不敢去，害怕被威胁。 别忘了，由于COVID-19，即使房客因为欠租而被上到法庭，开庭审理的日子， 还会一拖，二拖，再三拖； 欠租就会累积，累积，再累积， 同时，你的房子还无法上市出售。 …
