一辆车换一套房的故事，想听吗？
《小明财商》第92期 这个月，刚好是我做房产经纪的5周年，这5年，一共帮客人买了42套房。 从40多万的Condo公寓，到100多万的独立房，再到300多万的小豪宅，中间还穿插了一些热门楼花（期房）。 住宅房产，尤其是在大多区域，是一类重要的投资工具。它和基金，保险等载体共同搭建一个健康的家庭资产配置金字塔。 今天，讲一个用车换房的真实案例。 没钱怎么办？ 很多朋友想买第二套房做投资，遇到的第一个问题就是手上没有闲钱。 3年半前，我的朋友L先生，也是这种状态，当时，他的年薪$60,000多， 每个月的净工资，刚够吃喝，供房供车，没有太多节余。 研究了一下他的负债情况，我发现，车贷和房贷是他最主要的债务， 他的车是Finance的，月供$500多，还剩3年的供款期，一共$18,700，利息3.99%， 房贷利息2.99%，房贷月供$1,700，大概有$400,000的贷款。 首先优化债务结构，我建议用自住房屋抵押再贷款，将车贷还掉, 因为房贷的分摊期可以长达30年，远远长于车贷，所以，在支付能力不变的前提下， 可以将消费型的车贷转化为投资型贷款，这样，就多出了$100,000多的资金，解决了缺钱的问题。 为什么选Condo公寓楼？ 虽然，近一年，我常说Condo价格太高，遇到风吹草动，价格有下调可能。 但在2017年，中等价位的Condo楼花，是L先生最好的投资选择，原因如下： 高层公寓的建造周期比较长，一般需要3-5年，因此，2017年购买的是2020-2022年的现房价格，大概率房价会涨，可以理解为期货。 高层公寓楼花（期房）订金一般为总房价的20%，可以分2年时间支付，现金压力较小。 高层公寓通常建在人口密集的区域，相应的交通设施，公共设施，社区服务等等，都会跟着未来迁入的人口，逐步配套建设。 购买高层公寓，从支付第一笔定金，到收房之前，不需要办理银行贷款，因此分期的首付，是购房者，唯一的支出，花小钱，办大事，杠杆率高。 低利率环境下，租金一般可以支付各类养房费用，如管理费，贷款，地税等等（以现在的房价计算，会比较困难，需提高首付比例。） 很多时候，当公寓建成时，房价已经上涨，可以根据实际情况重新估价，到银行做再贷款，套出原来的部分首付。 除了以上原因，我们还考虑到了楼盘的具体细节，如生活的便利程度，公路的通达情况，开发商的过往项目，区域的综合发展等等。 最后选择了旺市中心 Transit City 这个楼盘。楼盘周围有Walmart，IKEA等购物商店，有TD， RBC， BMO等银行，还有如KPMG，PWC, 哈雷机车等知名企业。 楼群1公里内，有主要交通枢纽，如横贯东西的Hwy 407，Hwy 7，南北贯通的Hwy 400。 北面有大型购物中心Vanghan Mills Mall，有主题公园 Wonderland， 南面有约克大学，还有 Yorkdale Mall，同时还有地铁总站，直通多伦多市中心。 TTC和VIVA的公车总站，离居住楼群500米，这些配套公共设施，都给这个楼盘创造了价值。 长期看，楼盘所在的旺市中心，有相当的增长潜力。我当时的判断是：“政府正在用数以亿计的资金，大兴土木，来拉动你的投资升值。” 结果怎么样？ 上周，我和L先生，去验收新房，照片中，就是这套 Transit City 两居室的单位，面积699尺，朝向东南。 按照目前的房价，投资持有了3年，增值超过25%，如果以市场价出售，除去各种交易费用，至少净赚$100,000。 这笔收入相当于L先生，3年，36个月，或者750工作日，朝九晚五的工作净收入，而且资产增值的收益，税务上更优惠。 由于再贷款的使用，这套房购买的成本几乎只是当时供车的每月$500块，将消费变为投资，一辆车换一套房。如果你想得通，找对了顾问，赚钱真的比想象中更容易。 计算投资回报，3年总回报在10倍之上，也就是1000%，3年来每月支付的$500, 一半是利息，一半是本金，总利息成本不到$10,000。 …
