现在买多伦多的Condo楼花，还能赚钱吗？
加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第97期 看到不间断的朋友圈 Condo 楼花刷屏宣传，很多朋友心痒痒，看到不断上涨的价格表，难免有一种不入场买一套，就会相对变穷的失落和无措。 相反，当客人来向我咨询时，我却会劝他们别着急，多伦多 Condo 楼花市场蕴含很多不确定性。今天，就以一个分析师的角色来聊聊我的判断。 价值投资 股票投资中，有一个倡导价值投资的流派。其中的代表人物，包括巴菲特、查理 芒格、飞利浦 费雪，以及霍华德 马克斯等等。 这种投资理念的基本原则就是判断一个投资载体的价值，然后在价格远低于价值的时候购入，然后等待，等待价格回归价值，到价值重新被市场认识的时候，就可以成功获利了。 这种投资方式的关键在于确认投资载体的价值，所以也有一句广为流传的经典，“别人害怕时，我贪婪；别人贪婪时，我害怕。” 多伦多的 Condo，作为一类投资载体，也应该遵循投资品的普遍规律，也会有住宅物业投资的特殊性。 这里用到的估值办法，叫做自由现金流折现法，名字听起来比较复杂，原理却是容易理解的，这也可以算作是一种思维模型。 收入：预期的租金（空置率调整后） 支出：管理费，地税，房贷月供，经纪费 净收入：几乎等同自由现金流，不同于会计账面净收入 折现率：资金的成本，替代品的投资回报， 以及风险的预估 Condo 现房 接下来，聊一聊我观察到的数据变化，参考多伦多地产局， 2020年第二季度的出租报告，（第三季度的报告还没出来，估计数据会更差） 收入： 相比2019同期，多伦多公寓的整体出租率，下降了24.8%， 一室单元和二室单元，出租率分别下降了26.2%和24.9%，这两种户型可谓是重灾区。 即便索性租出去，租金相比去年也有5%左右的下降。 支出： 1. Condo的管理费 随着时间的推移，一般都是持续上涨的，而且上涨幅度一般会高于市场长期通货膨胀。 2. 房贷月供 由于近期的利率骤降，贷款月供有所减少。但是，由于突然降息，很多贷款并未到期，很难获得较好利率。 以一个有$450,000贷款的Condo为例，假设贷款率降低1%，前后月供的差价为$200, 几乎是原月供的10%。 3. 经纪费： 出租物业时，地产经纪费一般为一个月的租金+HST，所以如果租金降了，这些费用也会相应下降。 净收入： 总体看来，由于租金收入减少，空置率提高，如果投资者没能及时转到低利息的贷款，会导致现金流不足。 很多Condo投资者，需要承受负现金流的冲击，尤其是那些高价位接盘的投资者。 举个例子，2020年第二季度Condo的报告， 多伦多Condo的平均售价为$661,458, 假设平均贷款为$450,000, 也就是接近70%的Loan to Value，即使在2%的低利息环境中，每月月供需要$1907， 再加上地税，假设平均每月$200, …
