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写给安省地产经纪的一封信(贷款经纪也可以看)

《小明财商》第125期 各位同行,你们好,我是小明,是一名多伦多的地产经纪。我曾经写过好几篇关于多伦多房市的评论文章,很凑巧,楼市现在的调整和我去年3月份在文章中做出的判断一致;可以参考《多伦多房市的回调也许就在眼前》最近这段时间我也聊过一些对房市的看法,比如这些《房市怎么突然就凉了?》《如果房价跌25%,那就惨了!》《150万的入门级房产,加息后有多恐怖?别眨眼,别流泪!》 潜在威胁我现在看到一个潜在的,威胁各位收入的趋势,这也是为什么要写这封信给各位。自从3月3日央行加息以来,多伦多及周边的房产交易明显放缓,一些高价格的房型,比如Markham中Wismer的区域,4卧房,双车库,3000尺左右的独立房,成交均价从一个多月前的$2,300,000-$2,400,000跌到了最近的$1,900,000-$2,000,000区间。蒸发掉了接近20%的价格,而且很多Sold Firm的房子,由于还没有最后交接,很有可能会因为银行评估的问题(少$400,000)导致无法完成交接,经纪的佣金得不到支付。一般的家庭是很难瞬间凑足那缺少的$400,000首付的,何况在一个房价预期继续下跌的环境中,鲜有买家会做接盘侠。强调一下,这只是加息一次0.25%,调整一个月后的结果。 房产的交易价格下滑,房产交易量下滑,销售周期增长,再加上央行的激进加息政策和地方政府的反投机法令Speculation Tax,今年的房市会相当困难。市场如果被冰封,地产经纪的收入就会大幅减少。尤其是在过去的两年房市如日中天的时候,又有大批的行业外的人士转行做地产经纪。根据2022年1月份的数据,安省现在有82,000名地产经纪。 可想而知,交易量和平均交易价格下降,而分这碗饭的人反而更多,未来的局面很有可能是,除了少数头部经纪,一般的地产经纪买卖业务会锐减,收入水平会萎缩,而糊口成本因通货膨胀,反而上升。这就是经济学的基本规律,过度的利润,吸引更多人入行,但一旦行业萧条,很多人又会被挤出去。这还不是最糟糕的,很多地产经纪,由于过去的行业繁荣,积累了不少的投资物业,欠下了不少银行房贷,每个月的现金流消耗相当大。如今房价不行了,连再贷款Refinance也行不通,这就是最高形式的风险,资产缩水+现金流断裂+债务增加;对于每个人来说,这都是一个最坏的组合。房市会很快翻转吗?我看不会,一是因为房产投资者的信心被打击,二是因为持有房产的费用增加,三是因为政府也不手软(房市的低迷可能才刚刚开始)。2017年4月后的房市,经过了3年的恢复才回到原位,而2020年的COVID-19后的紧急降息和政府放水才又一次激活了房市。而COVID-19这种低概率事件,百年不遇而未来一两年,我们将面对的是央行利率的持续上升和资产缩表。 。 根据Globe and Mail上的分析,债券市场上150bps的Yield跳升也反应了现在房市的危险,因为上一次类似的跳升出现在1990年代,40年不遇。如果有些记忆的朋友可能会知道,1990年到2000年左右,加拿大平均的房价从高点滑落,10多年都没有涨回来。1997前后香港来的大批移民,也并没有再次托起房价。这也正是为什么很多加拿大本地长大的人,宁愿长期租房,也不愿买房的真正原因。 而疯狂涌入房市的,大多都是亚洲国家的移民们,因为他们从来没有经历过房产长期的萎靡。如果房价不涨,租金带来的现金流完全不够支付所有的贷款及各项维护成本。爱默生说过,历史不会重演,但是会押韵。可行方案好了,聊了这么多,我来说一说我的解决方案。我建议可以多考一个理财保险类的证书,尝试为自己开拓新的战场,增加收入。 微信创始人张小龙说过,微信不是服务10亿客户,而是30亿,有即时通讯需求的客户有10亿,有微信支付需求的客户有10亿,有自我展示需求的客户有10亿人(朋友圈,公众号,视频号);如此10亿的生意就做成了30亿人的生意。这个方法也完全适用于每一个经纪朋友,比如总共的客户有200人,那么有买卖房需求有200个,有理财需求有200个,有保险需求的有200个,唯一的问题是你能满足哪几个需求?想想,现在如果大家都不愿意再买房子了,那他们的需求会转到哪里呢?一定是理财,投资,保险啊。你可能还有一个顾虑,是不是跨行业就会不专业,答案是否定的。不专业的人,在哪个行业都不专业,而专业的人,在哪个行业都专业。一个更大的好处是,当你有了跨行业的能力时,你就能看到更大的天空。一个在海里横行霸道的大白鲨是无法知道,海洋的潮汐是由月球的引力引起的,因为它一直都在水里,而恐龙的灭亡,不在于恐龙不够强大,而在于外来的天体打击。现在房市的调整,可能就是一次外来的天体打击,史上罕见。跨行业本身就是为了管理行业的外部风险,让收入可以跨越周期,这也是理财思维带来的解题方法。东边不亮西边亮,永远不撞枪口上。我自己是地产经纪,保险经纪,投资顾问,理财师,分析师,贷款经纪,公众号作者,还是培训讲师。联合维多利亚教育学院,我们一共安排了三次关于理财保险行业证书班的公开课,由我主讲,欢迎你也来听听看。从考牌上岗,到成为专业顾问,再到成为行业精英,每一步的方案,我们都已经帮你想好了,每一个普通人都可以尝试。如果你已经是一名专业人士,我相信你能胜任,因为客人需要的是更好的解决方案,而你最有利的资产,正是你值得被信任的可靠感。唯有真诚可以经得起时间的考验。我代表《小明财商》团队欢迎你。我们的团队可以足不出户,服务ON,BC,AB,MB,QC,SK等等省份。