投资的世界纷繁多变，却因此而有趣。
很多时候，放弃一个选择比想象中更困难。
我想和大家聊聊最近的一次放弃。
前些天路过一个公寓楼售楼部，索性看看楼盘，了解一下楼花销售情况。
售楼部里，热情的工作人员，详细地给我介绍了楼盘的情况，包括开放商，楼盘设计，还带我看了展示间。
感觉不错，于是决定买一个较小的一室单位作为投资用。
所选单位朝向东，还是高层，送一个车位，当时就三个字：“很满意”。
作为投资，目的很单纯。
可见的持有期内，必须达到两个基本要求：要么产生正现金流，要么增值，最好是两条都有。
反过来，如果一个投资产品既不能带来正现金流，又很难增值，也许就不是好的投资。
楼盘的地点，区域的增长潜力，乃至户型和朝向，都实实在在地反映在单位的具体定价上。
所以，如果价格合理就是一个好的投资选择。
问题是，一个未来将要建造的公寓单位应该值多少钱呢？
答案见仁见智，在这里我想提供一个金融学中给期货估价的方法以供大家参考。
把楼花放到一边，如果现在购买三年后用的一桶原油，该值多少钱？
我会至少考虑这几个因素：
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现在一桶原油的价格？
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存储这桶原油到以后用有多大成本（风险）？
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石油的价格会怎样变化？
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买卖石油套利有哪些交易费用？
用相同的思路，我查看了多伦多地产局的相关数据，对目前该区域同类型的公寓价格做了了解。
现价和楼花价有多少价差？
算上各种楼花收楼前的费用，期房的定价要高于市面上二手同类房型约20%。
以3-4年为建造期，现房要以每年5-6%的增长速度才能赶上期房价格。
而且即使达到这个速度，作为现在入场的买家也顶多保本而已。
请问多少斤能压死一只骆驼？
答案一定五花八门。
我的理解是，不管骆驼的负重能力是多少，压死它的只需要最后一根稻草。这就是高负债率可能带来的系统性风险，也叫 Burnout 烧尽。
楼花变成现房还有哪些费用呢？
刨去定金的成本，至少还包括：土地转让税，市政分摊费，水电表连接费，租住期利息，律师费，贷款费等等。
这些费用大概是房价的5-8%。
卖掉楼花实现套利又会产生哪些费用呢？
4-6%的地产经纪费和个人所得税是最主要的，而且交易时间至少需要一个月。
交房后，出租收益如何？
假设首付20%，我计算的结果是几乎不会产生正现金流，贷款利息上涨是大概率事件。
结论
巴菲特也承认，投资最大的失误就是买贵了。
在2019的股东年会上，他就如此评价Kraft Heinz卡夫亨氏的合并。
经过几天的思想斗争，我最终放弃了已经购买的楼花，因为安全边际太小，在未来几年内，不亏钱就不错了。
看到这里，有些读者就坐不住了，有些会认为我太保守，甚至会说我想法太片面。
我明白，住宅地产在家庭投资中不可替代的地位。
也认同，公寓楼花用来长期持有，比如十年左右，一定还有不少增值空间，因为多伦多这座城市的吸引力。
如果有自住需求，而现在只能负担分期首付的朋友，也可以尽早购入楼花。
然而，单纯做为投资品，现在才入场，3-4年内，会很难套利。
投资理财有两个层面的问题，
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投资产品本身质量如何？
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适不适合你当下持有？
这是两个问题，完全不同。
虽然我也是地产经纪，说楼花定价较高，短期持有很难套利违背我的个人利益。
然而，《小明财商》的主旨就是用投资理财的知识来帮助大家积累财富。
所以，我愿意将内心真实的想法说出来。
投资不是赌博，要持续押注大概率事件。
押注长期增长，分散投资，管理好现金流，并且做好风险预案就是对于一般家庭最好的建议。
投资的关键在于少犯错。爱，也要懂得放手。
最后，提醒一句，面对复杂的投资决策，变化多端的经济环境，我的结论也许是错误的，甚至有可能错得离谱。
在这里，分析的过程远远比结论更有价值。愿你有所得，我们下期见！
本文作者： 小明
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