XIAOMING

《小明财商》第125期 各位同行，你们好，我是小明，是一名多伦多的地产经纪。我曾经写过好几篇关于多伦多房市的评论文章，很凑巧，楼市现在的调整和我去年3月份在文章中做出的判断一致；可以参考《多伦多房市的回调也许就在眼前》最近这段时间我也聊过一些对房市的看法，比如这些《房市怎么突然就凉了？》《如果房价跌25%，那就惨了！》《150万的入门级房产，加息后有多恐怖？别眨眼，别流泪！》 潜在威胁我现在看到一个潜在的，威胁各位收入的趋势，这也是为什么要写这封信给各位。自从3月3日央行加息以来，多伦多及周边的房产交易明显放缓，一些高价格的房型，比如Markham中Wismer的区域，4卧房，双车库，3000尺左右的独立房，成交均价从一个多月前的$2,300,000-$2,400,000跌到了最近的$1,900,000-$2,000,000区间。蒸发掉了接近20%的价格，而且很多Sold Firm的房子，由于还没有最后交接，很有可能会因为银行评估的问题（少$400,000）导致无法完成交接，经纪的佣金得不到支付。一般的家庭是很难瞬间凑足那缺少的$400,000首付的，何况在一个房价预期继续下跌的环境中，鲜有买家会做接盘侠。强调一下，这只是加息一次0.25%，调整一个月后的结果。 房产的交易价格下滑，房产交易量下滑，销售周期增长，再加上央行的激进加息政策和地方政府的反投机法令Speculation Tax，今年的房市会相当困难。市场如果被冰封，地产经纪的收入就会大幅减少。尤其是在过去的两年房市如日中天的时候，又有大批的行业外的人士转行做地产经纪。根据2022年1月份的数据，安省现在有82,000名地产经纪。 可想而知，交易量和平均交易价格下降，而分这碗饭的人反而更多，未来的局面很有可能是，除了少数头部经纪，一般的地产经纪买卖业务会锐减，收入水平会萎缩，而糊口成本因通货膨胀，反而上升。这就是经济学的基本规律，过度的利润，吸引更多人入行，但一旦行业萧条，很多人又会被挤出去。这还不是最糟糕的，很多地产经纪，由于过去的行业繁荣，积累了不少的投资物业，欠下了不少银行房贷，每个月的现金流消耗相当大。如今房价不行了，连再贷款Refinance也行不通，这就是最高形式的风险，资产缩水+现金流断裂+债务增加；对于每个人来说，这都是一个最坏的组合。房市会很快翻转吗？我看不会，一是因为房产投资者的信心被打击，二是因为持有房产的费用增加，三是因为政府也不手软（房市的低迷可能才刚刚开始）。2017年4月后的房市，经过了3年的恢复才回到原位，而2020年的COVID-19后的紧急降息和政府放水才又一次激活了房市。而COVID-19这种低概率事件，百年不遇而未来一两年，我们将面对的是央行利率的持续上升和资产缩表。 。 根据Globe and Mail上的分析，债券市场上150bps的Yield跳升也反应了现在房市的危险，因为上一次类似的跳升出现在1990年代，40年不遇。如果有些记忆的朋友可能会知道，1990年到2000年左右，加拿大平均的房价从高点滑落，10多年都没有涨回来。1997前后香港来的大批移民，也并没有再次托起房价。这也正是为什么很多加拿大本地长大的人，宁愿长期租房，也不愿买房的真正原因。 而疯狂涌入房市的，大多都是亚洲国家的移民们，因为他们从来没有经历过房产长期的萎靡。如果房价不涨，租金带来的现金流完全不够支付所有的贷款及各项维护成本。爱默生说过，历史不会重演，但是会押韵。可行方案好了，聊了这么多，我来说一说我的解决方案。我建议可以多考一个理财保险类的证书，尝试为自己开拓新的战场，增加收入。 微信创始人张小龙说过，微信不是服务10亿客户，而是30亿，有即时通讯需求的客户有10亿，有微信支付需求的客户有10亿，有自我展示需求的客户有10亿人（朋友圈，公众号，视频号）；如此10亿的生意就做成了30亿人的生意。这个方法也完全适用于每一个经纪朋友，比如总共的客户有200人，那么有买卖房需求有200个，有理财需求有200个，有保险需求的有200个，唯一的问题是你能满足哪几个需求？想想，现在如果大家都不愿意再买房子了，那他们的需求会转到哪里呢？一定是理财，投资，保险啊。你可能还有一个顾虑，是不是跨行业就会不专业，答案是否定的。不专业的人，在哪个行业都不专业，而专业的人，在哪个行业都专业。一个更大的好处是，当你有了跨行业的能力时，你就能看到更大的天空。一个在海里横行霸道的大白鲨是无法知道，海洋的潮汐是由月球的引力引起的，因为它一直都在水里，而恐龙的灭亡，不在于恐龙不够强大，而在于外来的天体打击。现在房市的调整，可能就是一次外来的天体打击，史上罕见。跨行业本身就是为了管理行业的外部风险，让收入可以跨越周期，这也是理财思维带来的解题方法。东边不亮西边亮，永远不撞枪口上。我自己是地产经纪，保险经纪，投资顾问，理财师，分析师，贷款经纪，公众号作者，还是培训讲师。联合维多利亚教育学院，我们一共安排了三次关于理财保险行业证书班的公开课，由我主讲，欢迎你也来听听看。从考牌上岗，到成为专业顾问，再到成为行业精英，每一步的方案，我们都已经帮你想好了，每一个普通人都可以尝试。如果你已经是一名专业人士，我相信你能胜任，因为客人需要的是更好的解决方案，而你最有利的资产，正是你值得被信任的可靠感。唯有真诚可以经得起时间的考验。我代表《小明财商》团队欢迎你。我们的团队可以足不出户，服务ON，BC，AB，MB，QC，SK等等省份。

《小明财商》第124期 这段时间，你一定认为现在的房价高的离谱，心里明白，嘴上不说。 和几个地产经纪同事聊天，“不知道为什么3月份的房市突然一下就凉下来了，1、2月份那种30多个人抢Offer的场面再也见不到了，即便勉强设置了Offer Presentation，很多也达不到卖家的预期价格，这和2017年的情况十分相似。”  仅仅相隔几个星期， 到底是什么发生了变化呢？ 不是说人口增长房价就不跌吗？ 不是说建筑成本上涨房价就上涨吗？ 不是说高通货膨胀房价就走高吗？ 还是说买房的刚需都满足了？ 依我看，前面的这些房价暴涨时起到支持作用的理论都站不住脚。美国研究中，房价和人口以及建筑成本的关系图如下： 说来奇怪，政府也并没有出台像2017年4月的420政策来打压某些区域的房价啊！？ 其实，我在去年3月时就写过文章，说当时的房价增长太疯狂，估计到去年年底房价会下滑。 现在看来，预测不可能相当的精准，但是严谨的推理和理性的判断还是可以帮到一些读者做出更审慎的决定。 好了，以下的判断还是个人的观点，仅供参考。 升息是最大的风险 3月3日加拿大央行行长Governor Tiff Macklem在他对于CFA Society的演讲中，明确且坚定的表述了央行控制价格的决心，换句话说，他认为加拿大央行在未来的主要工作是将通货膨胀控制在预定的范围。如果打开加拿大央行的网站，你会看到的最抢眼的一句话是：“我们是加拿大的央行。我们会把通货膨胀保证在低且平稳的水平来保存货币的价值。” 更直白点说，不论如何我们会把对抗通货膨胀作为我们的首要任务，以历史的水平来看，通货膨胀需要被维持在1-3%的范围，而最新的通货膨胀数据是5.7%，一月份的数据高达7.3%。 在他的公开视频讲话中，还明确的指出，加息通道才刚刚开启，认为经济整体是可以承受这样的加息速度的，而且上一次加拿大遇到类似的通货膨胀水平是1993年。而1994年6月的5年房贷利率为10.75%，有图有真相，如下： 奇怪的是，为什么大部分的华人对那段高利息的日子没有耳闻呢？ 再想想，我们这群华人移民中有多少人在1993年之前就在加拿大置业的呢？ 生得早，你已经太老；生得晚，那时你还小。 如果真的加息过猛，对房价的影响会很大吗？ 答案是会的。我找的资料显示，1990年代加拿大的平均房价10年不涨，这很有可能和高利率有关，我将利率和房价同框一下，你看看。 还有一个关于利率的观察方法，我叫它美联储同步法。也就是加拿大的央行政策和美国的央行政策几乎是完全同步的。   而美联储给出的预测是到2023年，他们的利率可能会达到3.0%-4.0%之间，而现在是0.25%，换句话说，在一年多的时间内，央行可能要加息10次或更多，以每次0.25%的幅度，才能达到这个目标。前美联储的秘书长Lawrence Summers甚至说可能要最终需要达到4%-5%这个水平才能控制通胀。   升息后，你的月供会变吗？ 你更关心的可能是如果央行升息，房贷月供会变吗？ 答案是看情况，一般在加拿大的房贷中，常见的有两种利率：固定和浮动。 固定利率，在有效期内，月供不变； 而浮动利率在刚开始涨息时，月供不会发生变化，但如果加息过猛，就会超过警戒线，然后月供就会上升。 目前我看到的很多浮动贷款当Prime Rate超过4%的时候，就会出现现在的月供款不足以支付利息，导致贷款的月供增加。请注意，如果你还不起更高的月供，银行是有权认定你违约的。 一般情况下，浮动利率是可以转成固定利率的，不过当央行利率上涨时，固定利率和浮动利率会同步上涨，真正能省钱的机会并不多。况且，你现在签的利率合同是会到期的，在加拿大最常见的贷款锁定时间都是在1-5年，所以升高的利率还是会影响到你的未来月供。 心理预期的调整 射人先射马，擒这先擒王。战场上最重要的工作就是打击敌人士气，一旦士气低落，就会溃不成军。 投资市场上也是同样的道理，一旦市场的预期下降，甚至还有可能亏损，那些市场上的热钱马上就会被抽走。 每个人都有住房刚需，但并没投资房产的刚需。而前两年的房价暴涨主导因素是低利率，大放水和过度乐观，而这些因素都在发生逆转。 很多投资客们也在悄悄止盈，将房产变现。试想一下，哪有投资人愿意承担更高的利息成本来做一笔近期会赔钱的买卖呢？ 更进一步说，在未来市场的调整中，曾经最疯狂的那群投资人，很有可能亏大钱。很多“名下10套投资房的朋友”，可能会在看完这篇文章后焦虑。 在投资过程中，最大的不幸是从来没有亏过钱，不相信投资市场其实是呈现周期的，只是有些周期很长，长到如果你不去了解历史，你将无法窥见其中的规律。 还有一点就是人性奥秘，永远在自信时过度膨胀，永远在恐惧中过度坍塌，周而复始。 我虽然也是地产经纪，但我愿意把利益先放到一边，说出自己的真心话。而且在我的投资理念中，永远追求大局观和合理的资产配置，因为只要这样才能在变化的环境找到那些不变的东西： 财富的积累离不开家庭的实际需求 财富的载体可以多元化：房产，基金，保险，股票等等 资产配置才能穿越周期，常胜不衰。 最后提一句，如果房市如我所说发生变化，然后我还会在投资机会再度出现时，告知大家。我发现目前美股中的很多科技股，机会不错。谢谢关注~~   点击此处查看原文 …

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