XIAOMING

《小明财商》第116期 最近一家中国房产企业经常占据媒体首页，对于这次事件的描述，有的媒体称它为债务危机，有的媒体称它为雷曼时刻，相信你会有所耳闻。 在中国的房产企业中，恒大地产是一个领头羊，至少在披露出来的负债水平上。恒大第一，碧桂园第二，万科第三。账面债务接近于￥2,000,000,000,000。之所以写成这样，是让大家直观感受一下这个企业有多大，当然，这里的负债只是资产负债表上的数字，还不包括很多隐藏的大Boss。 不知道你会不会惊讶，在中国火了30年的房产竟然一下就不行了，而且还是这么有名的头部企业，问题出在哪呢？ 简单叙述一下这条链条上发生变化的因素： 1. 房价预期：房子是传统意义上流动性很差的一类资产，而且建造周期比较长。2017年开盘，可能要到2020年才入住，那么2017年的房价预期到2020年是否能兑现就是一个很大的不确定因素。很显然，中国的住房销量已经严重下滑，基本到达疫情初期水平，如下图 2. 债务到期：销量严重下降会直接导致开发商收不到钱，这里的钱包括期房的定金，现房的购房款，以及银行的持续贷款等等。这样会导致一些到期的债务无法顺延，账面的房产不能变现，现金被吸干，这就是流动性风险。现金和房产虽同为资产，在危机中，现金的意义远大于固定资产。企业的生死往往是由现金流决定而不是资产的价值。 3. 高杠杆：所有的房产企业几乎都是撬动资本的高手。开发商借钱做项目，赚了是自己的利润，亏了是银行的坏账。所以，在中国做地产是暴利行业。但暴利的前提是房价一直涨，人口一直涌入，房产一直是硬通货，银行一直愿意无条件注资。可惜，有一天这些条件会发生变化，这就是风险之所在。 4. 因素叠加：银行的功能是在晴天送伞，雨天收伞，因此，越是陷入危机之中，银行越会见死不救。大的企业遇到绝境，小的企业活得更艰难。如果无法支付供货商，包工头，市场上就会出现更多的烂尾项目。如此，这次危机最大的隐患在于债务违约的扩大。正所谓一荣俱荣，一损俱损。从下图的债券的要求收益(yield)，可以看出中国高收益债券作为一类资产正在面临挑战。 据估算，中国目前空置的房屋可以容纳9,000万人口，几乎2个半加拿大总人口。 中国的房地产企业对中国的经济有多大影响呢？按照下图的表格，房产相关的活动在经济中的总份额占到28.4%。换句话说，如果国内的房市泡沫破灭，影响将会是极其深远的。在中国，房产是最大的家庭财富聚集地。   我还看过一则报道，里面的数据指出，中国家庭有70%以上的资产被锁在住宅房产中，而同一时期，美国家庭只有35%的资产投入到了房地产。这种比例的差异，也是由于历史的投资记忆造成的。这也是为什么你会常常疑惑，很多“老外”拿着高薪竟然情愿长期租房，也不愿意购买房产。作为中国的邻居，80年代的日本经济达到顶峰，全国从企业到个人，都陷入了疯狂“买买买”的状态，地产开发商三菱地所去美国买洛克菲勒大厦，还在大楼的最高处插上了日本国旗。1989年，东京市中心银座广场的地价达到了25万美元一平米。然而，辉煌之后是失落的20年。日本经济泡沫破裂，很多家庭倾家荡产，那些使用高额贷款买房的人瞬间负债累累，欠的钱可能一辈子都还不清。 讲完中国的故事，把镜头拉到眼前，在加拿大投资的朋友可以受到哪些的启发呢？ 资产≠现金流：各种样式的危机最后都是现金流的危机。不论你的资产有多少，关键时刻不能兑付，损失会很惊人。钱再多，房再多，也不及恒大的一个零头。只要银行不给你贷款延期，马上就面临流动性风险，接下来就是银行拍卖（power of sale）。 预期可能随时发生变化：预期就像风中的芦苇，摇摆起来谁都无法预测。2020年初和2021年初的房市预期呈现天壤之别。火了30多年的中国楼市，如今受到重大考验，火了20年的多伦多房市还能坚挺多久，真的很难说。房市不是超越了周期，而是每一个周期的时间段通常比股市更长些。所以，现在高价冲入房市的可能成为猛士，也可以成为烈士，全靠运气。对此，加拿大政府已经发出了预警（温哥华房市风险较低，是因为房源增加。）： 3. 合理配置资产: 耶鲁大学校友基金的掌门人，戴维·斯文森说，投资中最重要的决定依次是，资产配置，市场择时以及证券选择。现金是资产配置中相当重要的一类资产，虽然获利很低，但角色不容小觑。当然除住宅房产外，其他的资产类别还包括黄金，保险，大宗商品，基金，股票，债券等等。有效的分散，不仅减少了风险，也让投资者不会错过应得的回报。从基金的回报来看，今年回报最高的基金是地产信托REITs。这样的回报排序无法预测。 4. 杠杆的使用：杠杆的种类很多样，最危险的一类是高利息，短时间的那一类。加拿大的房贷和投资贷款都算是比较优质的借款形式，建议善用。诺贝尔经济学奖获得者，罗伯特·希勒在《非理性繁荣》中总结出来一条普遍的规律：投资回报一般会出现均值回归现象，过去的市场越是疯狂，未来的投资收益就越小，也更容易导致投资亏损。对于个人投资者来说，投资理财更像无限游戏，要做到的是永远不下牌桌。请记住，借钱投资将增大亏钱的概率，一定要仔细衡量家庭的财务状况再做选择。What makes you richer fast can also kill you quickly. 2000年科技泡沫正盛时，由于没有持有科技股票，巴菲特管理的投资回报大幅落后于大盘，被很多媒体嘲笑“廉颇老矣”。然而泡沫破灭之后，他成为真正的赢家。事实是，在投资界，做正确的事，不跟风需要相当的勇气和定力。正如加拿大国家房贷和房屋管理局CMHC所说，购房者应该好好追问，那些说房价将继续上涨的声音背后的真正动机是什么。   点击此处查看原文

《小明财商》第115期         三年很短，也可以很长。8月28日，《小明财商》刚刚过了三周岁的生日。按照每年的惯例，我有责任向关心我们的朋友们做一次总结汇报，因为你们的关注是我们成长的驱动力。 三年的成长        2018年8月28日，《小明财商》的公众号上发出一篇名为《未曾谋面，在这里我们聊聊你的钱袋子》的千字文章，虽然版面略显单一，文字稍有稚嫩。但当时提出了《小明财商》的三个目标：1. 为用户赋能；2. 提供跨界的产品和服务；3. 打开一个前瞻性窗口。在这样的目标驱动下，一个人，一些想法，一份行动，我们的 “创业” 开始了。         转眼间，三年过去了，《小明财商》逐渐有了雏形，公众号从第1篇原创文章到9月5日发布的第121篇原创内容, 其中被广泛传播的包括《高房价只是一种政策选择》《美股是不是要开始崩盘了？》《加拿大全民养老？你可能被骗了。》, 《撒钱特鲁多：明面发福利，背地掏空你。》《多伦多房市回调也许就在眼前。》《拿到税单后的感悟：最苦逼的就是工作稳定的。》《中产致贫：明明$100,000年薪，每月只有$4,500。是谁偷走了你的工资？》《别人拿福利，自己靠边站，比贫穷更可怕的是不公！》《最痛的领悟：加拿大正在消灭中产阶级》《穷人已经退出，富人准备入场，这才是贫富差距的本质。》《华人投资者，在BMO损失$2900万，群炸了！》《坐拥6套房，但差点破产，地产经纪该如何理财？》等等，这些内容在全网络积累了几十万的阅读量，公众号的关注人数也从1人增长到4069人。         媒体形式从单一的公众号文章发展到了视频内容，线上讲座，以及音频内容等等。媒体渠道也变得丰富，有电台节目，有网站，有YouTube视频，有视频号内容，也有ZOOM讲座。         过去的1年多，我们团队举办了8期，免费线上理财讲座，每期的平均同时在线人数超过300人。最有影响力的几期有2020年3月份的《当机会来敲门》，2020年9月的《低成本借钱，高回报投资》，2020年12月的《不寻常年付给我们的启发》，2021年2月的《会计师没有告诉你的省税秘密》， 以及2021年6月的《后疫情时代的投资选择》。（这些都可以在《小明财商》YouTube频道中找到。） 这些公开的讲座，真正的帮到了一些人，让他们从不同的视角去思考理财这件事，同时也帮到了很多客人，从理念到实操，从市场中，赚到“一桶金”。当然，有的客人赚到的是金桶，有的是金砖，有的是金条。         除了这些免费的财商内容，我们也举办一系列收费的职业培训课程，比如《保险理财经纪人就业班HLLQP》和《贷款经纪人就业班》，打通了从考证到上岗这条路，为用户们升级理财思维，并且开启了职业化的可能。我们与多伦多著名的教育机构，维多利亚教育学院，贷款界的知名企业，大唐金融，联合打造了课程，让同学从课程到考证，从考证到入行，从入行到专业，为他们打通各个关键环节。         从资产管理的角度，我们团队服务着数百客人，管理着上亿的基金投资、人寿保险、住宅房屋等等。庆幸的是，我们的绝大多数人客人都是现有客人转介绍的，靠的是信任的传递，我们的推荐人是以自己的信用作为抵押。我们着实很感激，而且深知我们的推荐人都是有面子的，我们的工作不能让他们丢脸。所以，交付的产品和服务必须对得住这份交情。 未来在哪里？          总体来说，我们的规模还很小，对于未来的发展还是充满想象空间的。好的理财和坏的理财区别在哪里？我的理解是至少在三个维度上会有不同：1. 时间维度；2. 服务维度；3. 关系维度。时间维度上，好的理财一定要坚持长期主义，那些短期很赚钱，但长期没有赢面的投机方式，我们不做，也尽量劝客人远离。服务维度上，理财投资是一种思考体系，在确定大目标的前提下，要定时整理，定时纠偏。市场的变化也会带来一些新的机会和挑战，这也证明了服务的价值。关系维度上，我们与客人不是简单的买卖关系，而是战友、是伙伴，需要一起面对不确定，同时迎接未来的那些确定性：比如资产的长期增值，家庭的结构变化，以及一同面对的生、老、病、死。 从战略的角度来看，我想象的是小而深、三足立和内循环。   …

时间不会撒谎，她会给你答案。 Read More »

《小明财商》第114期 一个好问题，一个好答案，哪个更有价值？很多时候，我们都急于给出答案，而忘了，好问题的意义。 现在我们面临一个问题：大选后，政策变了，房价不会跌吗？当然，可以加上一个限定条件，具体讨论大多伦多区域的房价。 政策是否会影响房价？ 我们先来回顾一段历史：2017年5月份，以多伦多地产局MLS的数据，大多区域整体二手房交易的价格，平均为$824,600 Composite （红线）。经过一年多的平稳下跌，在2019年1月份，平均交易价格跌到$769,900; 下跌幅度为6.63%；下跌幅度更大的是独立家庭住宅Single Family （浅蓝线)，从均价$988,400跌到$869,900, 下跌幅度为11.99%， 一般的规律是价格越高的住宅跌幅越大。也可以看出，Townhouse （棕色线）的跌幅小很多，而 Apartment （深蓝线）在同一段时间反而略涨。 看完这张图和我的解释，不知道，你会得到怎样的结论，不过我们可以进一步问问题，是怎样一种力量几乎在一个月的时间内，让炙热的多伦多房市，从一房难抢，到甲方乙方瞬间对调? 在我能找到的原因中，最重要的是名为Ontario’s Fair Housing Plan的条款颁布，具体的实行时间是2017年的4月20日，所以也叫做420条款。其中最重要的一条是在金马蹄地区实行15%的海外买家税Non-Resident Speculation Tax （NRST）来给房市降温。 吊诡的是，伴着当时高房价发出的一些声音，比如建房土地有限，建房成本高涨，人口不断涌入，购房需求大增等等，瞬间安静了许多。很明显，这些关于基本面的因素，并没有在一夜之间发生改变，而房价却跌了。 如果放大房价走势图，可以看出2018年1月，多伦多房产交易的平均价格甚至低于2019年1月。还有一点值得注意，2020年3月到2020年6月间，多伦多的整体房价也略有下滑，大概是被疫情给吓的。 当然，除了政府颁布的条款以外，加拿大央行在2017年7月和2017年9月分别两次加息，将央行利率Bank Rate从0.75%调制1.25%，促使加拿大主要商业银行的房贷利率两次上调。 不知道，听我讲完这段故事，你的脑海里会不会出现更多的，关于房价的可能性？ 至少，我会多出两点顾虑：1. 政府如果真的采取措施，房价很可能受影响。（一个多月之后？）2. 如果央行的利率上升，哪怕是小幅上调，对房价都是不利的。（还有一年的时间？） 现在的房市到底如何？ 有一次，一个朋友在我的朋友圈留言，问我为什么老是diss房市，作为一个地产经纪，她质问我。我说，我只为探究事实，希望用理性的分析给读者们增添一个冷静的观察视角，不论我的想法如何，也并不能真正影响房市走向。后来，她了解到，我还是一名多伦多的地产经纪，之后就把我拉黑了。 根据 TRREB Market Watch 中的数据我画了今年房价走势和房产交易量的图，至于结论，希望留出一些想象的空间给大家。 有一点值得警惕，信息的获取渠道直接影响信息的质量，如果有人一直鼓动你买房，那Ta可能会屏蔽掉一些负面甚至是中立的数据，朋友圈的广告文并不是一种优质的信息获取方法。当然，我写的文章也很难保证完全中立，虽然我的职业是跨行业的，还是建议兼听则明。 哪些政策可能出台？ 对加拿大的政党，我很少研究，但这次选举的结果要么是自由党，要么是保守党，这点应该是共识。我们先来看看自由党的住房计划： 我把认为是最关键的几点做了记号和大家探讨： 禁止暗出价（Blind Bidding），将房价的交易历史完全透明，让验房成为法律权利。 限制房产的短期炒卖。12个月内，重税 Anti-flipping Tax。 禁止新的外国人在两年内购房。（这一条两个政党的意见一致） 接下来，我们逐一解释： 暗出价：在房市火热的时候，作买方经纪是相当痛苦的，我有亲身经历。想象一下，如果一个房子有15个买家竞价，买到房子的一般是出价最高，而且完全没有条件的。而由于目前实行的是暗出价政策，也就是说，买家的出价是完全不透明的。而作为卖方的代理经纪有很多操作空间。比如，如果第一名的出价为$1,810,000，第二名的价格为$1,650,000，第三名的价格为$1,520,000，卖方经纪可以毫无违和感地说，你们的价格很接近，卖方选出你们三家，做最后的较量。这个时候，加上买方经纪的助推，很有可能刺激出价最高者，一口价到$1,900,000；而实际上，第二名和第一名的差价可能高达$250,000，这点“小小差距”，是房产最终成交价的13.15%。如果采取了明出价，卖家经纪的操作空间必然小很多，因为如果第一名、第二名、第三名的出价全公开，而且买家还有权利验房，这套房子能以$1,810,000成交就算很幸运了。 炒房税：前几天，我去一家包子店吃包子，等待的时间，服务员和蒸包子的师傅，一直在谈论这些年如何买房倒手赚钱，听上去，近几年，很多他们的朋友已经靠买卖房产财务自由了。后来才意识到，原来服务员也考了牌，成为了房产经纪人，而且这几年帮自己买卖了几套房，业绩还不错，都赚到了钱。我还听说身边的一位阿姨，2020年，用30多万的价格，在距离多伦多100多公里的小镇上买了房，一年之后卖掉，赚了20于万。当然，如果重税出台，这样的投机行为应该会有所减少。没有利润就没有了交易。 禁止外国人买房：这点很多文章讨论过，大多数的观点是外国人买房对多伦多的房产交易影响相当小，以下是2017年5月，多伦多和温哥华的外国人拥有房产的数据。Condo类超过7%，综合来看3%左右。我认为这些数据代表存量市场，而真正驱动房价上涨的是增量市场。还是问一个问题，外国人买房时，增加15%的投资税，很多情况下，在获取身份后可以退；相较于，两年内，外国人不能购买房产，哪一个法令更加严苛，可能对房市的影响更大呢？ 关于需求 开车时，前面亮起黄灯，一些人的选择是猛踩油门，冲过去，赌一把；而大多数人的选择可能是脚踩刹车，把车停下来，眼看黄灯变为红灯。一盏小小的灯亮起，就能让重达数十吨的卡车停下来，这就是信号的力量，政策的方向就是一种信号。近期国内科技巨头和教育机构的股价狂泻，就验证了这种信号的影响力。 房价持续上涨时，一个人希望拥有10套房产，因为它们是财富的载体，多多益善；房价持续下跌时，一套自住房都嫌多，因为住房是可以租的，租金还不能轻易上调，而且，年轻人还可以挤进父母家的地下室。 …

高房价只是一种政策选择 Read More »