XIAOMING

《小明财商》第114期 一个好问题，一个好答案，哪个更有价值？很多时候，我们都急于给出答案，而忘了，好问题的意义。 现在我们面临一个问题：大选后，政策变了，房价不会跌吗？当然，可以加上一个限定条件，具体讨论大多伦多区域的房价。 政策是否会影响房价？ 我们先来回顾一段历史：2017年5月份，以多伦多地产局MLS的数据，大多区域整体二手房交易的价格，平均为$824,600 Composite （红线）。经过一年多的平稳下跌，在2019年1月份，平均交易价格跌到$769,900; 下跌幅度为6.63%；下跌幅度更大的是独立家庭住宅Single Family （浅蓝线)，从均价$988,400跌到$869,900, 下跌幅度为11.99%， 一般的规律是价格越高的住宅跌幅越大。也可以看出，Townhouse （棕色线）的跌幅小很多，而 Apartment （深蓝线）在同一段时间反而略涨。 看完这张图和我的解释，不知道，你会得到怎样的结论，不过我们可以进一步问问题，是怎样一种力量几乎在一个月的时间内，让炙热的多伦多房市，从一房难抢，到甲方乙方瞬间对调? 在我能找到的原因中，最重要的是名为Ontario’s Fair Housing Plan的条款颁布，具体的实行时间是2017年的4月20日，所以也叫做420条款。其中最重要的一条是在金马蹄地区实行15%的海外买家税Non-Resident Speculation Tax （NRST）来给房市降温。 吊诡的是，伴着当时高房价发出的一些声音，比如建房土地有限，建房成本高涨，人口不断涌入，购房需求大增等等，瞬间安静了许多。很明显，这些关于基本面的因素，并没有在一夜之间发生改变，而房价却跌了。 如果放大房价走势图，可以看出2018年1月，多伦多房产交易的平均价格甚至低于2019年1月。还有一点值得注意，2020年3月到2020年6月间，多伦多的整体房价也略有下滑，大概是被疫情给吓的。 当然，除了政府颁布的条款以外，加拿大央行在2017年7月和2017年9月分别两次加息，将央行利率Bank Rate从0.75%调制1.25%，促使加拿大主要商业银行的房贷利率两次上调。 不知道，听我讲完这段故事，你的脑海里会不会出现更多的，关于房价的可能性？ 至少，我会多出两点顾虑：1. 政府如果真的采取措施，房价很可能受影响。（一个多月之后？）2. 如果央行的利率上升，哪怕是小幅上调，对房价都是不利的。（还有一年的时间？） 现在的房市到底如何？ 有一次，一个朋友在我的朋友圈留言，问我为什么老是diss房市，作为一个地产经纪，她质问我。我说，我只为探究事实，希望用理性的分析给读者们增添一个冷静的观察视角，不论我的想法如何，也并不能真正影响房市走向。后来，她了解到，我还是一名多伦多的地产经纪，之后就把我拉黑了。 根据 TRREB Market Watch 中的数据我画了今年房价走势和房产交易量的图，至于结论，希望留出一些想象的空间给大家。 有一点值得警惕，信息的获取渠道直接影响信息的质量，如果有人一直鼓动你买房，那Ta可能会屏蔽掉一些负面甚至是中立的数据，朋友圈的广告文并不是一种优质的信息获取方法。当然，我写的文章也很难保证完全中立，虽然我的职业是跨行业的，还是建议兼听则明。 哪些政策可能出台？ 对加拿大的政党，我很少研究，但这次选举的结果要么是自由党，要么是保守党，这点应该是共识。我们先来看看自由党的住房计划： 我把认为是最关键的几点做了记号和大家探讨： 禁止暗出价（Blind Bidding），将房价的交易历史完全透明，让验房成为法律权利。 限制房产的短期炒卖。12个月内，重税 Anti-flipping Tax。 禁止新的外国人在两年内购房。（这一条两个政党的意见一致） 接下来，我们逐一解释： 暗出价：在房市火热的时候，作买方经纪是相当痛苦的，我有亲身经历。想象一下，如果一个房子有15个买家竞价，买到房子的一般是出价最高，而且完全没有条件的。而由于目前实行的是暗出价政策，也就是说，买家的出价是完全不透明的。而作为卖方的代理经纪有很多操作空间。比如，如果第一名的出价为$1,810,000，第二名的价格为$1,650,000，第三名的价格为$1,520,000，卖方经纪可以毫无违和感地说，你们的价格很接近，卖方选出你们三家，做最后的较量。这个时候，加上买方经纪的助推，很有可能刺激出价最高者，一口价到$1,900,000；而实际上，第二名和第一名的差价可能高达$250,000，这点“小小差距”，是房产最终成交价的13.15%。如果采取了明出价，卖家经纪的操作空间必然小很多，因为如果第一名、第二名、第三名的出价全公开，而且买家还有权利验房，这套房子能以$1,810,000成交就算很幸运了。 炒房税：前几天，我去一家包子店吃包子，等待的时间，服务员和蒸包子的师傅，一直在谈论这些年如何买房倒手赚钱，听上去，近几年，很多他们的朋友已经靠买卖房产财务自由了。后来才意识到，原来服务员也考了牌，成为了房产经纪人，而且这几年帮自己买卖了几套房，业绩还不错，都赚到了钱。我还听说身边的一位阿姨，2020年，用30多万的价格，在距离多伦多100多公里的小镇上买了房，一年之后卖掉，赚了20于万。当然，如果重税出台，这样的投机行为应该会有所减少。没有利润就没有了交易。 禁止外国人买房：这点很多文章讨论过，大多数的观点是外国人买房对多伦多的房产交易影响相当小，以下是2017年5月，多伦多和温哥华的外国人拥有房产的数据。Condo类超过7%，综合来看3%左右。我认为这些数据代表存量市场，而真正驱动房价上涨的是增量市场。还是问一个问题，外国人买房时，增加15%的投资税，很多情况下，在获取身份后可以退；相较于，两年内，外国人不能购买房产，哪一个法令更加严苛，可能对房市的影响更大呢？ 关于需求 开车时，前面亮起黄灯，一些人的选择是猛踩油门，冲过去，赌一把；而大多数人的选择可能是脚踩刹车，把车停下来，眼看黄灯变为红灯。一盏小小的灯亮起，就能让重达数十吨的卡车停下来，这就是信号的力量，政策的方向就是一种信号。近期国内科技巨头和教育机构的股价狂泻，就验证了这种信号的影响力。 房价持续上涨时，一个人希望拥有10套房产，因为它们是财富的载体，多多益善；房价持续下跌时，一套自住房都嫌多，因为住房是可以租的，租金还不能轻易上调，而且，年轻人还可以挤进父母家的地下室。 …

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《小明财商》第113期 两天前，一个大学时代结识的好友，突然短信发问：“美股是不是要开始崩了？” 遇到这样的提问，我先是一惊，这么重大的预测到底原因何在？刚好很多客人近期也有同样的担心，美股价格一直在涨，已经处于历史高位，下一步是不是就要垮了。 我认为预测股市的短期波动是一件超出我能力范围的事情，但对于这样的疑问，可以有一些理性的思考，这是今天探讨的重点。 定义美股 对于美股股指的涨跌，最常见的参考指数是S&P500，也就是标普500指数，其中包含了500家美国最大上市公司，以市值作为权重，市值越大的公司对股指的影响越大。 准确的说，S&P500包括505只上市公司的股票，权重最高的股票为苹果，占指数的6.16%，而最小权重的股票为 News Corporation Class B 占比为0.0071%，换句话说，公司越大，市值越高，股价波动时，对股指的影响就越大。 以下列出的分别是指数中，前10大股票和末尾10大股票，这前10大公司提供的产品和服务，对于大多数家庭还是很熟悉的。前10股票的总和占指数权重为27.71%，而最后10大公司的影响为0.13%，有一种幂律分布或者赢家通吃的感觉。 还有一点值得注意，股指中排得上号的公司，比如苹果、微软、亚马逊、脸书、谷歌、特斯拉、英伟达、Visa、MasterCard、辉瑞、莫得那等等，虽说总部都设在美国，而赚的却是全世界的钱。 在很多行业，这些公司几乎处于垄断地位，他们的技术、研发、市场营销全面领先于行业竞争者。比如辉瑞和莫得那这两家药企，在面对COVID-19这场灾难时，先后开发出了MRNA疫苗，对于战胜疫情功不可没。 定义崩盘 了解了股指的含义及其成分，下一步是定义崩盘这个概念，对于这个概念往往没有统一标准。 用2020 the Big Picture上的定义，每当加拿大股指跌幅超过20%，就是熊市，自1930年起，包括2020年的大跌，一共经历了11次。最大跌幅为2000年科技泡沫中的43%和2008年次贷危机中的43% 如果看美股的历次“崩盘”， 其中包括了1930年代的大萧条，最大跌幅为86%；70年代的尼克松OPEC石油危机，最大跌幅为48%；80年末的黑色星期一最大跌幅29%；2000年的DotCom， 最大跌幅为49%；2007年次贷危机， 跌幅为57%；以及2020年COVID-19带来的打击，最大跌幅为34%。 在每一次的大盘调整中，哪一次算崩盘，哪一次只是单纯的熊市，每个人的理解不同。 另一个问题是，即便股市再次下跌30%，多长时间会恢复呢？2020年只用了5个多月时间。 如果真要去抄底，怎么能确保不会再下跌30%之后，再下跌30%？也就是总市值跌掉51%呢？算法为1 – (1-30%)(1-30%) 所以，一个悲观的投资者，在市场大跌的时候，更可能的动作是从股市中撤出，然后等待，很少能真正把握机会适时入市。因为对未来乐观的预期是入市的必要条件，这与悲观投资者的想法是相悖的。 定义概率 刚才对所谓的崩盘做了定量，也就是20%以上的跌幅是熊市，而历次大的“崩盘” 幅度在29%到86%之间，但问题是为什么会崩盘？什么原因导致了崩盘？难道仅仅是因为估值高，就必然崩盘吗？看看多伦多过去20年房价的走势，你会不会觉得，真正该首先崩盘的应该是多伦多的房市？ 20年间，多伦多综合房价增长了361.4%， 美股股指增长了222.1%，同一时期，美股经历了3次跌幅超过30%的回落，而多伦多的房市没有经历过像样的回调（最大的一次在2017年4月）。 如果仅仅看房价水平和连续增长的时间长度，多伦多房市早就该回调了。然而，没有几个人有勇气对赌多伦多房产。 这样的历史经验也让投资者天然认为多伦多房产比美股安全，从而各种加杠杆，各种炒楼花， 而我认为，这种看不到的风险或许更为致命。盲目自信和愚蠢差别并不大。 我的理解是，崩盘是无法预测的。这也是为什么大多数的股票投资大师，更多关注的是公司的内在价值，自由现金流，产品和服务，商业模式，而比较少关注宏观经济，更少预测什么时候股市崩盘，什么时候股市会恢复。 相比股指的长期增长趋势，严重的崩盘都是小概率事件，平均7-10年一次。用巴菲特的话说，预测并不能告诉你未来，却能让你对预测者做出判断。   我的看法 美股目前的估值的确在历史高位，可以参考 Shiller PE Ratio， 目前的水平为38.33， 最高值为2020年12月的44.19， 所以以这个标准判断，美股总体是很贵的。 仅仅因为价格高而崩盘，这个时间可能是半年后， 可能是一年后，也可能是两年后，还有可能是经历一段时间的低回报（不太涨，上下摆动）。这就没有办法作为投资择时的依据，而即使股市下跌，央行的应对措施很有可能力挽狂澜，把一个熊市，硬生生地拉回到大牛市，过去一年的股市起落已经能说明这个可能性。 世界范围内，股票一般有北美股票，欧洲股票，亚太区股票和新兴市场股票。如果让我判断，长期来看，最有综合竞争力的还是美国股票。 由于低利率，国债超发，大部分的优质资产都处于较高价位，这包括住宅房产以及优质股票，这也是钱太多导致的结果。 如果要发生崩盘，必须要有一个导火索，而这个导火索往往很难提前预知，因为真正的风险永远是未知的。实际上，高估值成为一种共识反而是一件好事。 这样新来的投资者可能会有畏惧，担心回调，于是泡沫很难被进一步吹大，这样也就避免了泡沫破灭。 …

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《小明财商》第112期 去年三月到今年三月，闭眼投资就可以赚钱。不论是股票，基金还是房产，回报都会相当可观，当然，这都是事后的视角。 投资是有基本规律的，其中之一就是，投资永远要着眼于未来价值，到了今天，如果你还做闭眼投资客，我相信是会吃亏的，通胀和利率会怎样影响投资？未来的市场会怎样？我们中产该如何配置自己的资产？这些都需要得到解答。 噪音太多而判断力太少 有没有遇到过这样一种情况，手机上闪出一条推文：道琼斯指数大跌300点！或者是，加拿大失业率陡升至8.2%！又或者是，通货膨胀率上升达到5%！ ImageImage虽然感觉被打扰，但又无法忽略，然后登录网银账户，看看手中股票和基金，如果波动过大，考虑出手，如果较为平稳，继续观察。投资者经常会以购买的价格作为参照物，而且大多是厌恶损失的。 很多投资者每天都会对信息作出反应，或剧烈或轻微，而更耐心的一批，一个星期查看一次账户，难免总有需要做点什么的冲动。 在做决定之前，如果跳出一个小人，问这样的几个问题，你就会平静些： 你决定的判断依据是什么？ 你的决定是情绪触发还是逻辑推导？ 你的思考框架是基于多长的时间段？ 我相信能有这样的一种自我觉知，你的投资水平至少达到平均水平。据我观察，除了这些以外，专业的投资管理者还会有一些底层的思考逻辑，换句话说，一般投资者和专业人士的思考框架是不同的，这也是建立判断力的基础。 用查理·芒格的理解叫多元思考模型。长期来看，这种判断力的差异就导致了投资结果的迥异。举几个例子，巴菲特的老师本杰明·格雷厄姆会把股市投资里的几条准则归纳为： 安全边际； 市场先生； 长期投资； 在这样的思考框架之下，就会诞生出价值投资，1. 追求低的价格，以P/E，P/B，P/S (股票性价比的指标）等等为衡量标准；2. 厌恶长期，不可逆的损失，所以选择的公司要有竞争力，或者有明显的护城河，不追求时髦的投资；3. 短期的市场波动，只要不对公司的价值造成大的损失，便不妨碍长期持有。（比如巴菲特持有可口可乐这样的股票30多年。） 当然，世界级的投资大家也是分流派的，相比价值投资者，还有一类是以雷·达里奥为代表的全球宏观经济型投资人。他们更多关注的是大趋势。比如国家的债务周期，央行的利率政策，通货膨胀的数据，市场流动性的变化，收益率曲线形状以及信贷活的繁荣与否。在2008年金融市场饱受次贷风波的洗礼时，雷·达里奥团队管理的桥水基金却给投资人赚了一大笔。很遗憾的是，一般投资者是不能直接投资桥水基金的。 价值投资也好，全球宏观投资也好，凯瑟琳·伍德关注未来的 Ark ETF 投资也好，电子货币也好，甚至是市场上追求短期套利的 Reddit 论坛中的散户也好（以AMC，Gamestop 股票波动为缩影），其实都在遵循不同的思考模型，建立各自的判断力，又或者是讲出一套让大家相信的故事。 这和各个武术流派一样，铁布衫，一指禅，千金闸是硬功夫，需要靠内力积累，同时也有葵花宝典，玄冥神掌和九阴白骨爪，这些容易速成，但练久了，也容易走火入魔。 对于一般的中产家庭，我们又应该遵循怎样的思考逻辑？财富到底是工具还是追求的目标？是钱为家庭服务，还是生活为财富积累让路？依我所见，大多数人是没有考虑过这些问题的。 我们面对的挑战 通货膨胀：物价的上涨导致生活水平下降。以5月份的数据，加拿大的平均物价水平相比一年前上涨3.6%。当然，生活在大城市的家庭，对食品、汽油、房价、交通等等费用的上涨感受会更明显。加拿大的央行将通货膨胀率控制在2%左右作为管控目标，如果通胀持续过快增长，央行可能更早采取抑制手段，比如加息。 低利率时代：低利率的表现就是现金类资产比如支票账户，储蓄账户，市场货币基金，短期国债，甚至公司债券，由于支付的利息过低，导致固定收益资产缩水。对于家庭和企业来说，利息成本降低，导致负债水平提高。身边很多的朋友用小房换大房，背上更多的长期房贷，这也将导致未来消费能力下降。 高资产价格：股市、房市、电脑芯片、木材、二手车都出现了普遍的价格上涨。股市和房产的价格上涨除了因为更积极的经济预期，也少不了市场上闲置资金和银行信贷的推动。但是，价格越高的资产，投资的价值往往越小，甚至会积累相当的泡沫。如果再出现个意外（covid-22？），高价格的资产剧烈震荡，而已经处在0利率环境的央行们，不太可能通过降息来提振经济。当然，像电脑芯片、木材、二手汽车的价格上涨，需要等到供应链产能恢复才会得到缓解。 ImageImage 我们的应对方案 问题分析完了，接下来就需要给出解决方案。然而，限于文字内容的表达力和篇幅，我特意为大家精心准备了下一次的线上讲座，名为《后疫情时代的投资选择》。 点击此处阅读原文