XIAOMING

《小明财商》第108期 几天前，帮客人以全区同类型最高价卖出一套房子，而我却感到一种危险。如易中天在《中国智慧》一书中提到过的，事物发展由盛极转衰是一个自然规律，很多时候并没有预兆。 2020年夏季，加拿大国家贷款和住房公司CMHC曾发布过一份报告，报告指出：由于Covid-19的影响，预计加拿大大城市的房屋销售量会呈现19-29%的销售量衰减，同时MLS的平均房屋售价会比疫情之前下降9-18%。 事实证明，即便是CMHC这样的加拿大国字头权威机构，在房市走向上的预测也可以错得离谱，达到一本正经胡说八道的地步。 以多伦多地产局2021年2月的数据，相比2020年2月，房屋销售量增加了52.5%，同时房屋的平均价格增长了14.9%。 结果和预测的反差没有丝毫贬低的意思，只是说明了市场的复杂以及做出准确预测的难度。因此，以下的内容纯属个人观点，供你参考。 先抛结论： 大多伦多区域的低矮类房屋（独立，双拼和镇屋）价格增幅可能停滞，甚至会出现下滑，如果非要给个时间段，我认为在今年年底之前。 接下来，说说我的推导过程： 低利息房贷对房价的助长作用是有限的 支撑现在的高房价需要持续的FOMO情绪，而这样的情绪可能随时耗散。 政府可能会采取抑制房价的手段。 低利率的助长作用有限 支撑房价的因素中最重要有三点，第一是大幅降低的贷款利息，第二是由小换大的需求，三是对房市的正向预期。 房贷的利率降低直接减少了购房者的月供压力，这种影响有多大呢，举个例子： 以一个$700,000的房贷为例，假设两年前的利息平均为3.5%，现在的利率平均为1.6%， 30年的还款分摊期，前后的月供分别为：$3,143.31 和 $2,449.57; (计算的方法比较粗略，会有一定的误差。） 用同样的支付能力$3,143.31 ， 在现在的利率环境中，以1.6%的利率计算，这样的负担能力可以承担$898,245左右的贷款。 如果再假设一个$250,000的首付，那么降息前$950,000房价，和降息后的$1,148,245的房价，从贷款月供的角度来说是相当的。（这个涨幅和今年二月份相比去年二月份的涨幅数据相当。） 当然，房产交易中产生的费用如转让税，律师费，贷款成本，解约罚款等等已经被忽略，而负担房子的成本除了房贷月供外，还有地税，保险，水电费，维护费用等等。房租的上涨也能缓解一部分月供压力。 所以，我更愿意把以上这个例子理解成一个思想实验，而不是精确的数学推导。简单说，利率的下降对房价的刺激是最主要的因素。 正因为如此，贷款政策和利率的变化将会对房市产生重大的影响。实际情况是，银行的利率几乎没有下降的空间，预计1年内也很难上调。 按照加拿大央行的说法，目前经济的恢复比预期要好，但还需要政策的支持，直到疫情带来的创伤全面恢复为止, 维持低利率和量化宽松还是目前政策的主旋律。 以上假设还有一个关键的前提，就是多伦多购房者的可支配收入并没有因为疫情而减少，但这方面的数据暂时还没看到。 综上，一年20%左右的房价上涨所带来的支付压力，很有可能被降息后减少的支付压力吸收，但是一旦高利息到底利息的转换过程完结，这样的推动力将会用尽。（加拿大全国整体的房价上涨和低利息都有很大关系。） FOMO情绪很危险 情绪对于投资是很不利的。用巴菲特老师本杰明格雷尔姆的“市场先生”作比喻，“市场先生”是一个情绪化的家伙，会愤怒、会喜悦、会焦虑、会忧伤。最重要的是，这些情绪都会影响市场对投资品的定价。 房产作为很多中产家庭财富的主要载体也会受制于人们的情绪。2017年2月，我带客人通宵排队买楼花，本来打算两个客人合伙买一套，最后变成一个客人买一套，这就是人性。 和常识相反，大多数的买家地产经纪并不喜欢过热的房市。想象一下，如果一个房源有10个Offer，那么最终成交的往往是出价最高，条件全无的那一个，而即便买到，买家也可能高估房子的价格。同时，另外没买到房的9个买家，有可能重新回到市场上，竞争新的房源。在投资这件事上，情绪化的决定是很容易犯错的。 FOMO是四个单词的缩写，Fear Of Missing Out。如果买房者购房的唯一原因就是担心失去赚钱机会，这是一个很危险的信号。长期自住可以减少一些短期价格波动的风险。 用霍华德马克思对市场周期的理解， FOMO这种情绪往往会出现在市场上涨的最后阶段，而且各种传言也会涌现，比如住宅用地有限，供给跟不上；现在不买，下个月会再涨20万；房子买了，就有了家可以住一辈子；买房一定抵御通货膨胀等等。这样的言论越广泛，投资的风险就越高，劝你小心行事，不要成为击鼓传花游戏中的最后接盘人。 还有一个有趣的事实，管理着数千亿资产的伯克希尔哈撒韦公司，总部设立在一个只有不到100万人口的小城市奥马哈Omaha，而不是纽约的金融中心。据说巴菲特很少用电脑，更多的读书看报，在做投资决定时总要将自己的购买原因写在纸上权衡利弊。这些办法都是为了过滤掉华尔街传来的噪音，让自己的思维慢下来更理性地决策。 政府抑制房价手段 加拿大的民主有个特色，政府由纳税高的人群供养，却往往由拿救济金的人选出。一人一票的选举方式必然导致政府有保护中低收入人群的倾向。 这十几年来，最高的收入税阶一直在提升，在安省，最高的个人收入税阶是53.53%，也就是每多赚一块钱，政府要那走一大半，请注意这还只是个人收入税。 同时，消费要打税，投资收益要上税，持有房产要上税，就连去世时，验证遗嘱也要上税。 如果买不起房子的人们呼声再起，那么政府出手抑制房价的方法会有哪些呢？ 1. 增加资产收益税            2020年大放水之后，政府的负债急速增长。增加资产获益后的所得税，既不会激怒无产者，又能最大限度的抑制资产价格，还可以补充国库，可谓是一举多得。 很有可能，资本增值的纳入额从现在的50%增加到75%，这样即使炒房的人赚到了钱，也会上缴更多的税，抑制积极性。税务的种类还可以是外国人税，投机税，空置税，创新可以永不停歇。 …

多伦多房市的回调也许就在眼前。 Read More »

《小明财商》第107期 在错误的道路上越走越远，还不如原地踏步，方向很重要，方法更重要。 刚过去的3月1日，是2020年RRSP的购买截止日，相信很多投资者已经购买，可问题是你的RRSP买对了吗？ 经验告诉我，大多数人并不会正确的选择RRSP的投资工具。 三个常犯的错误： 不会亏钱的投资就是最好的投资 过去什么投资回报高就投什么 买RRSP就是为了降个税阶 的确，买RRSP还有很多学问，容我逐一解答。 不会亏钱的投资就是最好的投资 RRSP账户的投资范围比较广，从无风险的储蓄账户，定期存款，到国债，再到低风险的企业债券，中低风险的混合型基金，中等风险的私人贷款MIC基金，高风险的ETF类基金，以及股票等都可以投资。 当然，由于选择的范围十分广，这会给一般投资者带来困扰。你想啊，当一个多选题只有两个答案时，瞎蒙能答对的概率是50%，而当选项变为200个时，一般人连把所有选项看一遍的机会都没有。 我相信，这就是大多数RRSP购买者可能面对的情况，银行或投资公司中适用于RRSP的互惠基金，通常就会有200多支，再加上其他类型的载体，一定会让人目眩。 所以，很多经历过市场周期的投资者，选择投资产品的第一要求就是不会亏钱，因为对于他们来说，保本比赚钱更重要。最近半个多月的市场调整似乎也验证了这个道理。 由于RRSP的投资时限往往会有上十年或者几十年，短期的波动或者账面上的浮亏不是最大的威胁，因为能跌的投资，往往就能在市场预期变化的时候再涨回来。 相反的，长期的通货膨胀，才是一个无声的杀手，与你的投资永远相伴。还有一点比较有意思，加拿大官网上能查到的长期通货膨胀率可能并不具有太大的参考价值。 原因是，这些统计的数据往往是一个国家的物价增长的平均水平，加拿大这么大，每个城市和地区的发展水平很不均衡，比如过去10年，多伦多的房价翻了一番还多，而卡尔加里的房价基本维持10年前的水平。如果把这两个地区的房价一平均，最后得出一个3-4%的平均增长率，这样的数据是没有实际用途的。 另外，计算通货膨胀时强调的是一篮子商品，而由于每个家庭的消费习惯会有很大差异，你家的篮子和我家的篮子里可能没有一件商品是相同的，所以，在理财中通货膨胀这个概念也需要根据每个家庭的具体生活场景和消费习惯做个性化调整。 一个很现实的问题，越是在大城市生活的家庭，比如多伦多和温哥华，长期投资面对的通货膨胀会比国家平均水平高。经年累月，损失的购买力如下： 一年4%的回报和一年20%的回报相差多少？5倍对吧？对，但更可怕的是相差5年时间，那你到退休那天还有几个5年呢？ 过去什么投资回报高就买什么 投资管理中一个最大的常量就是变化。而且不同的投资选项，在同样的投资环境内变化的浮动是不相同的。 在投资理论的教科书上，往往会用Beta来表述一种投资品相对于市场平均水平的波动浮度，假如一只股票的Beta等于2，也就意味着当股指波动1%时，这只股票的波动基本在2%。 当然，灵敏度更高的股票在高流动性，低利息的市场中会有很迅速的增长，但缺点是给药不能断，刺激不能停，否则跌幅也是相当可观的。我观察到的高Beta股票主要在新能源，新概念，高科技，大麻这些行业里。 举个例子，近一年号称女版巴菲特的Cathie Wood管理的ARK ETF 基金采用的就是相当激进的投资方式，在近期的市场回调中跌幅也是相当大的。 比较以下三种选择的波动情况： S&P 500 Index Nasdaq Index Ark ETF 如此，对于大多数投资者，高波动的投资最大的缺点就是需要不断地判断市场的高低点，选择站边，即便是专业的基金经理，长时间的成功概况也是低于50%的。 像这样的高波动投资，同时搭配高杠杆策略，那对投资者来说通常是死亡之吻，Kiss of Death. 因为当你的账户归零时，即便市场反转，你再获利的机会也是零。所以，每当一些网友觉得巴菲特的投资方式已经过时了，要记住从1965年到2020年，这55年里，伯克希尔公司的股票市值年化增长是20.0%，当年$100的投入，到现在是$2,810,526。同一时期，标普500包括分红的后的投资回报是年化10.2% 可见保持敬畏之心的重要性，我相信，绝大多数指望靠RRSP来养老的投资人，是没有足够的时间和专业度来反复调整自己的投资组合，并长期贴近平均市场回报的，更不用说超过了。 更多的投资者，在购买RRSP时会将注意力集中在投资载体的过往回报，容易忘掉投资品的短期回报是最难控制的，而长期回报是由资产的分布决定的。 另外，家庭的投资更贴近于无限游戏，游戏的目和做生意一样，要不断的壮大，把游戏玩下去，不建议用捞一票就走的行为模式。 买RRSP是为了降一个税阶 希望通过买RRSP将自己的税阶下降一档的做法比较常见，尤其是对于有一些税务知识的投资者。 RRSP退税延税的功能的确很关键，可惜大家通常会忽略，本金在一个完全免税环境中复利增长的积累效果。 举个例子，如果你RRSP最大供款额为$30,000, 而降到下一个税阶只需要买入$20,000，在一个7%的复利增长环境中，30年后的总金额：前者是$228,367.65，后者是$152,245.10，两者相差$76，122.55； 如果每年定时购买RRSP，年复一年，每年10,000的差距，持续30年，在退休开始阶段，RRSP账户的财富差距将是$944,607.86。强调一下，是差额不是总额。 相比之下，能否降一个税阶不是一个财富积累中的关键问题。相反，是否积累到一笔可观的金额，在收入竭尽的时候，保障自己的老年生活质量，才是一个更需要关注的方向。 有意思的是，在投资领域，那些你越是希望掌控的东西，越是费劲寻找的捷径，往往都是徒劳无功，而那些被你忽略掉的日常，那些朴实而简单的道理，认真执行，却会成为影响成败的关键要素。 用美国神学家尼布尔1934年写下了祈祷词做结尾： 上帝，请赐予我平静，去接受我无法改变的。给予我勇气，去改变我能改变的，赐我智慧，分辨这两者的区别。   …

很遗憾，你的RRSP可能买错了 Read More »

《小明财商》第106期 这篇内容我在2018年写过，只是到了2021年，中产的贫富差距好像被进一步拉大了。这两年多，我有了新的体会，更重要的是可以提出好的解决方案。 后疫情时代，工作方式变了，收入结构变了，物价，股价，房价都涨了，相应的固定工资就贬值了，对于很多的中产家庭，生活更难了，因为每月的净收入减少了。 加拿大的家庭，每年的二月总会有一个绕不开的话题，合理避税，重新规划家庭的投资，这也是我有心得的地方。 越在山底，赋税约重。一直以来，高收入的专业人士赋税是最重的，还是那个问题，工作合同上明明写的$100,000年薪，而拿到手每月只剩下$4,500。 那么到底谁偷走了中产人士的工资呢？ 这是一张小明给自己创建的工资单：$100,000年薪每双周支付$3,846，扣除联邦税$609.25, 省级税$329.44, Canada Pension Plan （CPP）$183.71 以及 Employment Insurance (EI) $63.84。共$1,186.24 或 30.84%的收入。 这里还不包括投入到公司养老储蓄 RRSP，团体保险 Group Benefit 以及一些如工会费 Union Dues 的杂费。 每双周工资 这个30.84%的钱去哪了？ 表面上看，这些支出是个人税收，国家养老金计划，政府的失业保障。 而实际上，这些强制的支出只是以国家的执行力给居民买保险而已。 因为保险的本质就是将少数人的风险分摊给更大的集体。这里只是将某个特定团体的风险分摊给社会。 这是国家的风险管理手段，其实国家也在理财。 什么？个人税是保险，CPP是保险，EI也是保险？ 对，你没有听错。这些本质上都是保险，如果把它们归个类，它们其实都是团体保险 Group Insurance. 疫情中涌现出来的 Canada Emergency Response Benefit (CERB)，Canada Recovery Benefit (CRB)，也可以归属到团体保险这一了。 没有拿到补助的朋友，对于这种制度的劣势，更有发言权，请放心，如果以后加税，收入高的家庭（报税收入）一定首先尽义务。 团体保险的特点往往有这么几点： 1. 大家都在交钱，而获得福利的往往是少数人。 2. 缺少个人定制，按照一个相对统一的标准收费。 3. 交钱的个人往往得不到福利，因为不符合理赔标准。 Individual Tax 个人税收 …

中产致贫：明明$100,000年薪，每月只有$4,500。是谁偷走了你的工资？ Read More »