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加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第97期 看到不间断的朋友圈 Condo 楼花刷屏宣传，很多朋友心痒痒，看到不断上涨的价格表，难免有一种不入场买一套，就会相对变穷的失落和无措。 相反，当客人来向我咨询时，我却会劝他们别着急，多伦多 Condo 楼花市场蕴含很多不确定性。今天，就以一个分析师的角色来聊聊我的判断。 价值投资   股票投资中，有一个倡导价值投资的流派。其中的代表人物，包括巴菲特、查理 芒格、飞利浦 费雪，以及霍华德 马克斯等等。 这种投资理念的基本原则就是判断一个投资载体的价值，然后在价格远低于价值的时候购入，然后等待，等待价格回归价值，到价值重新被市场认识的时候，就可以成功获利了。 这种投资方式的关键在于确认投资载体的价值，所以也有一句广为流传的经典，“别人害怕时，我贪婪；别人贪婪时，我害怕。” 多伦多的 Condo，作为一类投资载体，也应该遵循投资品的普遍规律，也会有住宅物业投资的特殊性。 这里用到的估值办法，叫做自由现金流折现法，名字听起来比较复杂，原理却是容易理解的，这也可以算作是一种思维模型。 收入：预期的租金（空置率调整后） 支出：管理费，地税，房贷月供，经纪费 净收入：几乎等同自由现金流，不同于会计账面净收入 折现率：资金的成本，替代品的投资回报， 以及风险的预估 Condo 现房 接下来，聊一聊我观察到的数据变化，参考多伦多地产局， 2020年第二季度的出租报告，（第三季度的报告还没出来，估计数据会更差）  收入： 相比2019同期，多伦多公寓的整体出租率，下降了24.8%， 一室单元和二室单元，出租率分别下降了26.2%和24.9%，这两种户型可谓是重灾区。 即便索性租出去，租金相比去年也有5%左右的下降。 支出：  1. Condo的管理费 随着时间的推移，一般都是持续上涨的，而且上涨幅度一般会高于市场长期通货膨胀。 2. 房贷月供 由于近期的利率骤降，贷款月供有所减少。但是，由于突然降息，很多贷款并未到期，很难获得较好利率。  以一个有$450,000贷款的Condo为例，假设贷款率降低1%，前后月供的差价为$200, 几乎是原月供的10%。 3. 经纪费： 出租物业时，地产经纪费一般为一个月的租金+HST，所以如果租金降了，这些费用也会相应下降。 净收入：  总体看来，由于租金收入减少，空置率提高，如果投资者没能及时转到低利息的贷款，会导致现金流不足。 很多Condo投资者，需要承受负现金流的冲击，尤其是那些高价位接盘的投资者。 举个例子，2020年第二季度Condo的报告， 多伦多Condo的平均售价为$661,458, 假设平均贷款为$450,000,  也就是接近70%的Loan to Value，即使在2%的低利息环境中，每月月供需要$1907，   再加上地税，假设平均每月$200, …

现在买多伦多的Condo楼花，还能赚钱吗？ Read More »

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身份被盗，怎么证明他不是你？ Read More »

加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第96期 作为中产投资者，通常都不愿接受一个事实：我们中的绝大多数，都只是一般人。 由于不接受这个统计学中的基本规律，我们中的很多，会热衷于去投一些，概率不高，但看起来赔率不错的项目。 前几天遇到一个20几岁的客人，谈到理财，他列出了几只，他认为会在疫情后翻身的股票， 他的想法很简单，如果这些股票能每年涨50%，就够了。 而现在，他也在等待，等待市场回调，然后期待在理想的价格入手。 我随口问了一句，3月份市场大回调的时候，有没有入手？ 他说，没有，因为心里害怕，还没有准备好。 胜于易胜 《孙子兵法》说，“善战者，无智名，无勇功，胜于易胜也。” 换句话说，真正善于带兵打仗的将领，最大的爱好，就是集中优势资源，去欺负软柿子，专挑弱的打。 以多敌寡，以强胜弱，不战而屈人之兵，才是一个优秀将领应该去做的。 相反，以少胜多，以一敌百的传奇战例，故事性更强，更加广为流传，但唯一的问题就是， 它们大多都是小概率事件，大多都需要天时、地利、人和、大多还要耍一些小计谋，这种案例很难被复制。 因此，天资平平的一般将领，如果简单的复制粘贴，便会全军覆没，身首异处。 历史上，韩信背水一战大破赵军，3万人干掉20万人，擒获赵王，灭掉赵国，而三国时期的徐晃，同样背水一战，却被黄忠和赵云惨败而归，军队大多被冲入河里。 投资也是这样，判断长期趋势最容易，判断时机次之，而最难把握的是无规则的波动。 所以最简单、最大赢面、最靠谱的做法，就是押注趋势。  这也是为什么真正好的投资者，只要能坚持长期投资，不乱动，赚得合理回报并不难。 相反，整天想着奇谋巧计，希望一招定乾坤的人，往往会亏掉自己多年的积蓄。 做简单的，易于被重复的事，才是财富积累的要领。 勿忘本某 勿忘本某，翻译得通俗些，就是勿忘初心。 请问你，投资理财的根本目的到底是什么？ 是持续的，在不同资产类别中切换，然后期待达到最高的回报吗？ 是不断的，让市场噪音说服内心，时而恐惧，时而贪婪，然后不停的追涨杀跌，被幕后庄家割韭菜吗？ 还是时刻眼睛盯盘，手握鼠标，在过往的数据和图表中挖掘各种可能的规律？ 我认为，以上这些都不是。 财富，或者理财的根本任务，要着眼于人和家庭， 要回到每个人和每个家庭都必须面对的一些事情，比如生、老、病、死这四件大事。 相应的，理财方案，也就成了有针对性的解决方案。 在追逐财富增长的路上，最怕的就是，忙于跟踪信息，忙于快速决策， 而忘了本某，忘了离开了人和家庭，财富只是账面上，孤零零的，冷冰冰的，灰蒙蒙的，毫无生气的数字。 无限游戏 商业游戏中有两种，一种叫捞一票，拍屁股走人；一种叫有始无终，无限推进。 瑞信咖啡是前者，虽然名噪一时，泡沫散去后，却造成投资者的巨额亏损， 而苹果公司是后者，虽然几十年的发展历程中，有高峰也有低谷，但不断的推进商业进程才是经营者的最终目的。 投资理财和商业经营的道理相似，资产积累有始无终，即使一代人的生命会有终点，但是财富可以继续传承。 所以，我经常会提到，祖、父、孙，这三代人，也是下图中的三生三世。 不同的看待理财的方式，也会造成不同的结果。 如果你相信的是有限游戏，赢了走人，那关键在于不断冒险，成王败寇，寻找好的机会才是成功的原因，走钢丝也是一种生存技能。 相反，如果你认定长期主义，相对保守的投资策略，关注风险，不断的加固自己的理财金字塔，结硬寨，打呆仗，才是制胜的根本办法。 最后，这里有一句张爱玲的，关于三生三世的描述，我分享给你。 我相信，有一天，或许20年，或许30年，或许60年，你我终将会成为背影，只是不知道，那一天到来时，你会留下些什么， 一种故事可能是，某一天，某些年，你赚到了高额回报，但没能持续下去，现在需要从0开始， 另一种故事也许会是，过去的几十年中，你坚持如一，完成了财富的原始积累，希望你的孩子将财富的无限游戏继续下去，往前推进， 不管你怎么选，你的选择，将决定你的财富终点，甚至是你孩子的财富起点。 当然，如果你最终没有孩子，也没能设立一个基金池，你生命的终点，也就是你财富的终点，不论好坏，游戏结束。 所以，祝你好运！ 钱的事，这里都讲， 讲的，都能做到， 理财我们是认真的。  过往好文：   …

最可怜的理财需求是，我只要高回报。 Read More »