XIAOMING

《小明财商》第82期 我的客人多是生意人，有的搞贸易，有的卖建材，有的盖房子。 他们中，很多人都有同一种认知，理财很虚，也不赚钱，实业更靠谱。 最近，和他们聊天，都是同一种反馈，生意不好做，因为疫情导致需求下降，经济短期内，会很难。 嗯，同一个地球，同一种感慨，钱不好赚，但也不知道为什么，这两个多月，美股像脱缰野牛，一路狂奔。 操作不到位 获利20倍 3月23日，SP 500 收盘2237.4；6月10日，SP 500 收盘3190.14，两个半月，指数回报 42.58%。 如果是神操作，当然不用说，但是只赚取其中的10%，并非难事。 这样一来，20倍的回报也就赚到了。 用数字说话，会更令人信服，这里有两个案例： 案例一 入市时间4月23日，入市贷款金额$100,000, 到6月9日，持有时间为48天，增长$8726.03 以年利率3.2%计算，总利息成本$420.82, 账面回报率为， $8726.03/$420.82=2,073.58% (20 倍） 案例二 入市时间4月3日，入市贷款金额$99,000, 到6月9日，持有时间为65天，增长$10267.06 以年利率3.2%计算，总利息成本$564.16, 账面回报率为， $10267.06/$564.16=1,819.88% (18倍） 由于贷款投资支付的利息，可以100%的税务抵扣，实际利息成本，要比纸面上的平均低30%（按投资者的边际税率计算）。 很多人会想，一两个月的时间，赚个万八千确实不稀奇，但这种操作的关键在于， 只用一个月$200多的利息，创造一笔可观的投资回报，投资门槛相当低，还不用消耗体力， 尤其是针对正在经历疫情的中产华人家庭。 其实，这样的赚钱案例还有很多，只是赚个十倍八倍的，也不好意思呈现给大家。 当然，由于高杠杆的使用，增大了投资风险，风险承受力和风险管理意识， 在这样的投资决策中相当重要，请不要无脑模仿。 这个时间节点，适当套利，等待时机也是合适的操作。（当然，我不并鼓励短线投机） 财富的积累到底是怎么回事？ 很多人以为，能赚到钱只是运气好，而我并不完全认同。 能赚钱的人，买房也赚，买股票也赚，买基金还赚。 会亏钱的人，买房也亏，买股票也亏，买基金还亏。 赚钱的人，脑中一定会有一些公式或者模型，不被亏钱的人掌握。 对于财富积累，可以用这个： FV = Function （PMT，PV，T，R） 以前也聊过，他们分别是 PMT = 储蓄和消费习惯， 有了节余和定期投入，才能有积累。 PV = 原始资本的数额，如果没资本，用杠杆，借资源也是一种可行方案。 T = …

对不起，由于各种 Delay，你只赚到20倍 Read More »

《小明财商》第80期 16年前，刚下飞机的第二天，被一个学长带去了，一家多伦多的TD银行， 开了支票账户，还押了$500块，申请了一张名叫TD Green的学生信用卡。 那天起， 我就成了一个有信用记录的人，钱包里也多了一张身份证， 这些年， 签iphone，先用着，0利息，分期支付； 买宝马，先开走，3个月后，开始付款； 购房产，仅付5%，分摊30年，慢慢还清； 不掏钱，买东西，这就是信用的威力。 16年后，变化很大，而那张信用卡，被我一直保存。 上次，看朋友圈，好友晒出850的信用分，我说，信用分并不是越高越好， 今天，请到《小明财商》团队里的，曾经TD银行的顾问，Roger 和 Shelley，来聊一聊信用报告这件事。 以下转述原文： 多少分是好信用？ 加拿大的信用记录，和国内这几年兴起的征信记录相似，是每个人的一份无形资产，有点类似于，金融机构眼里，你的个人品牌。 即使夫妻之间，个人信用记录也是独立的，不是共同财产。 偶尔听人说： “我不喜欢申请太多信用卡，因为会影响我的信用分数”； “银行经常主动向我提供新的信用卡，我都拒绝了”； “最好把大部分的信用卡都取消掉，只保留一两张信用卡”等等。 但等一下，我想问的是：你清楚信用记录是由哪些因素架构而成的么？ 加拿大的信用记录一般由两家信用评分机构评出，一间是Equifax，另一间是TransUnion。 最高的信用分是900，最低的信用分为300，一般银行可以接受的信用分数在650分左右。 根据 Equifax 统计的加拿大人的信用分数，整体信用分布如下图，660分以上都是好的分数。  一份完整的信用报告，包括以下内容： 姓名、生日、工卡号、地址信息、工作信息 跳票记录、任何欺诈的记录、破产或法院判决记录、过去的欠债记录、过去三年信用报告调取记录 信用卡和各类贷款信息，包括开户时间、欠款余额、是否按时还款、有没有超额度记录等 电话和网络账单付款记录 信用分数如何算？ 还款历史记录占35%，新申请要求占10%, 信用额使用度占30%, 信用记录时间占15%，现有信用种类占10%.  信用分数是浮动的，由以上五个组成部分综合统计得出。 一份优质的信用记录究竟对于个人及家庭财务规划有着怎样的价值呢？ 首先，信用报告是各类贷款审批必须的参照物， 比如车贷，房屋贷款，个人信贷，投资贷款和信用卡申请等。 另外，很多时候，雇主、房东或保险公司在提供 Offer 之前，也会参考信用报告。 信用报告上的负面信息一般至少存在6年时间。 好信用，如何帮你省钱？ 良好的信用记录，可以帮大家节省利息，得到意外惊喜。 银行自动预批的信用额度增长，就是给你的福利。同时，银行的同一类信用产品，如信用线 Line of Credit，和某些信用卡，会根据客人不同的信用状况，给出不同的利率。 有些朋友还会收到，Welcome Bonus，免年费，送积分等等，还有比房贷利息还要低的 …

为什么信用分数，不是越高越好？ Read More »

《小明财商》第40期 投资的世界纷繁多变，却因此而有趣。 很多时候，放弃一个选择比想象中更困难。 我想和大家聊聊最近的一次放弃。 前些天路过一个公寓楼售楼部，索性看看楼盘，了解一下楼花销售情况。 售楼部里，热情的工作人员，详细地给我介绍了楼盘的情况，包括开放商，楼盘设计，还带我看了展示间。 感觉不错，于是决定买一个较小的一室单位作为投资用。 所选单位朝向东，还是高层，送一个车位，当时就三个字：“很满意”。 作为投资，目的很单纯。 可见的持有期内，必须达到两个基本要求：要么产生正现金流，要么增值，最好是两条都有。 反过来，如果一个投资产品既不能带来正现金流，又很难增值，也许就不是好的投资。 楼盘的地点，区域的增长潜力，乃至户型和朝向，都实实在在地反映在单位的具体定价上。 所以，如果价格合理就是一个好的投资选择。 问题是，一个未来将要建造的公寓单位应该值多少钱呢？ 答案见仁见智，在这里我想提供一个金融学中给期货估价的方法以供大家参考。 把楼花放到一边，如果现在购买三年后用的一桶原油，该值多少钱？ 我会至少考虑这几个因素： 现在一桶原油的价格？ 存储这桶原油到以后用有多大成本（风险）？ 石油的价格会怎样变化？ 买卖石油套利有哪些交易费用？ 用相同的思路，我查看了多伦多地产局的相关数据，对目前该区域同类型的公寓价格做了了解。 现价和楼花价有多少价差？ 算上各种楼花收楼前的费用，期房的定价要高于市面上二手同类房型约20%。 以3-4年为建造期，现房要以每年5-6%的增长速度才能赶上期房价格。 而且即使达到这个速度，作为现在入场的买家也顶多保本而已。 请问多少斤能压死一只骆驼？ 答案一定五花八门。 我的理解是，不管骆驼的负重能力是多少，压死它的只需要最后一根稻草。这就是高负债率可能带来的系统性风险，也叫 Burnout 烧尽。 楼花变成现房还有哪些费用呢？ 刨去定金的成本，至少还包括：土地转让税，市政分摊费，水电表连接费，租住期利息，律师费，贷款费等等。 这些费用大概是房价的5-8%。 卖掉楼花实现套利又会产生哪些费用呢？ 4-6%的地产经纪费和个人所得税是最主要的，而且交易时间至少需要一个月。 交房后，出租收益如何？ 假设首付20%，我计算的结果是几乎不会产生正现金流，贷款利息上涨是大概率事件。 结论 巴菲特也承认，投资最大的失误就是买贵了。 在2019的股东年会上，他就如此评价Kraft Heinz卡夫亨氏的合并。 经过几天的思想斗争，我最终放弃了已经购买的楼花，因为安全边际太小，在未来几年内，不亏钱就不错了。 看到这里，有些读者就坐不住了，有些会认为我太保守，甚至会说我想法太片面。 我明白，住宅地产在家庭投资中不可替代的地位。 也认同，公寓楼花用来长期持有，比如十年左右，一定还有不少增值空间，因为多伦多这座城市的吸引力。 如果有自住需求，而现在只能负担分期首付的朋友，也可以尽早购入楼花。 然而，单纯做为投资品，现在才入场，3-4年内，会很难套利。 投资理财有两个层面的问题， 投资产品本身质量如何？ 适不适合你当下持有？ 这是两个问题，完全不同。 虽然我也是地产经纪，说楼花定价较高，短期持有很难套利违背我的个人利益。 然而，《小明财商》的主旨就是用投资理财的知识来帮助大家积累财富。 所以，我愿意将内心真实的想法说出来。 …

现在入场炒楼花， 不亏钱就不错了。 Read More »