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加拿大华人共同关注的理财公众号   《小明财商》第87期 这几个月，人们从COVID-19的阴霾中走出来，重燃希望：股价，房价接连创造历史新高。 买基金如果能借到本金，买房如果能借到贷款，一定事半功倍。 搞清楚从哪里，以怎样的方式，花多少代价借到钱，是理财投资的必备前提。 今天有请《小明财商》团队中的Shelley继续为大家贷款的事，出出主意。 以下转述原文： 贷款评估用到的5C 银行贷款条件简称5C，分别为 1. Credit(信用), 2. Capacity(负债能力),  3. Capital(资产),  4. Characters(性质)， 5. Collateral(抵押品) 每个银行都有自己贷款审核标准，通常利率越低，对于信用和收入的审核越严格。 贷款机构分为A类和B类银行， 通常情况下，A类银行只做最优质的客户，即5C良好的A类客户。 B类银行会接受一些信用不好或较差，或收入不达标的客户，利率会高于A类银行。 比如A类银行利率在2.10%~3.10%时，B类银行的利率通常在4.00%~7.00%， 想要申请5大行的贷款，信用分数必须得650分以上，最好680左右或以上，否则不太可能申请A类贷款，这是对 信用 Credit 的基本要求。 审查 负债能力 Capacity，一般分为两步： Total Debits Service Ratio(总偿债率) 不得大于44%，最好在40%以下. Gross Debt Service Ratio(毛偿债率) 在不同的银行审核标准不同 资产 Capital，资产净值相对比较高，即高资产净值人群，银行会根据净资产情况，不看收入批贷款，但信用分数要足够高。 信用不好，TDS和GDS过高，就只能考虑B类银行了。 性质 Characters,  这里指的通常是工作性质，是技术类的还是服务类的？是医生还是律师？是餐馆服务员还是装修人员？ 是就职于企业，还是自雇，或者是做小生意？ 工作性质不一样，银行机构批贷款标准也会有所不同，灵活性也是有的。 抵押品 Collateral,  这里指的是名下的物业或房产的价值， 房产增值部分的也可以再次抵押贷款， 假设申请者名下有很多套房产，可以考虑把名下比较值钱的房产拿出来做抵押， 抵押物越值钱，越稳定，越安全，贷款相对越容易。  大多地区的住宅房，作为抵押品，往往比小城镇房产，或者偏僻的度假屋更优质。 房屋贷款7步走 …

别人贷款很容易，你一申请就被拒，怎么破？ Read More »

财富生长时，悄无声息，当你被它碾压时，却连骨头渣都不会被留下。 加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第86期 我是小刚，小艾的老公，我们是高中同学。 上周小艾的文章引来了很多关注，对我也有些触动，今天在这里和大家聊聊。 小刚是我的绰号，上高中的时候，周围的同学给起的。 青葱懵懂的少年，听着小刚的歌长大，“劝自己要放手，闭上眼让你走，烧掉日记重新来过……” 当时，同学们还给我编了个顺口溜：“小刚小刚，无欲则刚。” 虽然是绰号，但我觉得这个名字还挺合适，我有一种与世无争的泰然，或许也是一种傻气。 在学校时，好好上学，学习成绩不好不坏就OK； 在单位里，好好上班，工作业绩不优不劣就行； 回到家里，好好生活，生活状态不丰不简刚好。 至于理财投资，我完全不感兴趣，认为那都是闲人才会去研究的，都是别人的事，而我很忙。 从小受到的教育就是：上学—>上班—>立业—>成家，久而久之，我的想法就像条线段一样被阉割。 然而，移民多伦多的这8年，原来这些年的认知也被颠覆了。 上班赚钱，下班花钱。 原来的理解是，对于钱，只有两个动作： 上班就是为了赚钱，下班就是为了花钱， 钱多的时候多花点，钱少的时候少花点。 那些真正有钱的，要么是工作收入很高的精英人群，要么是家底殷实，像王思聪那样。 我们这种小家庭，工资常常不够用，哪有精力和资源去真正理财呢？ 然而，生活在加拿大，我知道，自己想错了。 原来在国内，税赋是隐形的，离我们老百姓很远， 在加拿大，税赋离我们很近，每年都至少互通一次。 自从2012年登陆，不论收入高低， 小艾和我总要向税务局汇报当年的收入情况， 就像人口普查一样，我们将工作信息，收入数额，居住地址，投资盈亏，购房情况，婚姻状况，子女年龄等等，如实上报。 收入低时会退税，收入高时要补税。 还要根据子女的年龄，税前收入，来决定下一年的政府补贴，比如孩子的牛奶金，教育津贴等等。 说实话，对于这种制度，当初很不理解。 要不是这几年小艾转行做会计，我对这些内容更是一头雾水，但冥冥中我感觉到， 理财真的不像我原来想象的那么遥远，也并不像选个基金那样简单， 而且每一个决定，也能切切实实的影响我们的生活。 除了政府福利，很多补贴的申请也要用到税务局的回执单NOA， 给孩子们申请托儿补助，给小艾申请助学贷款时都用到过。 上回听过一个理财讲座，竟然也说在合理合法的范围内，我们的家庭收入是可以“调整”的， 还可以采用一些延税，省税，和分税的工具，来最大化福利的获得， 对于这些，小艾也算是刚入门，毕竟她主要工作内容是Bookkeeping。 虽说也算是会计，但不同的学科，差距还是蛮大的。 而家庭税务的问题，也只是理财话题中的一个组成单元。 我信奉的无为而治，无欲无求，对于我们小家庭，真的很吃亏。 钱不够花，还要投资？ 自从小艾晒出了我们家的开销清单，很多热心网友参与了讨论。 其中一些网友的理解是，在入不敷出的情况下，不应该做投资。 也就是说，每月投入到TFSA，RRSP，RESP以及家庭保障的钱，应该停止或减少。 还有的朋友建议租房替代买房，降低生活压力， 同时也有人说，当初该买两套房，因为这样一来，已经“赚了”几十万。 其实，在现金流不充足的情况下做投资，也是有苦衷的， 比如RESP账户，这是政府为了鼓励孩子接受高等教育而设置的专项资金， 我计算过，每个孩子可以收到$10,000多的额外津贴, 当然，如果家长不申请，这笔钱就和我的孩子没有关系。 再如RRSP， 这也是政府为了鼓励个人和家庭做退休储蓄而设立的， 每笔存款，按当前安省的税率，最高可以收到53%的退税，存$10,000, 退$5,300。 …

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加拿大华人共同关注的理财公众号   《小明财商》第84期 我不反对买房，自己也投资房产，还是地产经纪， 但在加拿大的理财环境中，我反对只买房。 身边一些朋友，买房亏了钱，但一想到投资，还是希望攒些首付，继续买房。 为什么很多人，有这种固执的投资偏好呢? 不是因为赚钱，而是被过往经验束缚。 过往经验的束缚 得到App上有一门《张潇雨 个人投资课》，讲述了这样一个事实：  80年代，美国股市出现了一个黄金10年，而美国家庭在股市上的投资比例，反而下降。 90年代， 美国股指继续走强，而美国家庭的资产比例反而继续下降，从60年代的40%， 到80年代的25%，再到90年代，只剩下1%。  不光是股票，连股票基金的投资比例也从曾经的70%，跌落到90年代的40%。  18年间，股指从1982年8月的313.59，涨到2000年8月的2252.24，翻了7倍多，年化复利回报为11.58%，这还不算股票支付的分红。 结果，大部分的美国人将股市中的钱抽走，完全没有分享到国家财富的增长。 原因却是：70年代美国股指的惨淡表现，从1968年到1982年美国股指跌去60%。 这种年少时的惨痛记忆也就塑造了，那一代人的投资偏好。 同理可得，很多华人投资者，偏爱在加拿大买房投资， 也正是因为中国大陆90年代开始，大城市房价连续几十年不断攀升。 这种投资习惯，只是过往记忆的延续，但很多人忘了，加拿大并不是中国。 加拿大房价跑得过通货吗？ 在加拿大大城市，买房投资，一定会赚钱么？ 不，并不一定，而且不同的城市，差异相当大。 Home Price Index 是加拿大地产局的房价指数，记录了，加拿大不同城市房屋交易数据的统计结果。 从数字上看， 加拿大不同城市的房价增长相当不均匀，简单说，买房能否赚钱，决定因素是你生活在哪个城市。 过去10年，加拿大5大主要城市房价年化增长为，别忘了，这是在超低利率的背景下， 相比加拿大的整体通货膨胀，值得注意的是，加拿大的整体通货膨胀，并不代表每个城市的具体情况。 在多伦多，一家三口去一趟大统华，前几年，$100可以推出一购物车的菜， 这几年，同样的一辆购物车，$200也不一定够， 大城市的通货膨胀率，高于国家平均水平也是合理现象。 投资成本 光考虑投资回报，而不考虑投资成本，是片面的。 假如不考虑杠杆因素，投资房的成本有哪些？ 假设购买多伦多（City of Toronto）的一套$1,000,000的民宅，我所了解的成本至少有以下这些： 当然，持有房产还要考虑到， 贷款能力（高债务杠杆，可能导致投资者被踢出局。） 空置问题，增值税，租金税，交易成本，不流动性等等，尤其在0增长或者负增长环境中， 最近5年，卡尔加里的房价，跌了5年， 一个朋友在财商讨论群里，是这样说的： “卖了半年，打了三次折都没卖出去，最后自掏腰包，再加建了一个洗手间，才勉强卖出去。” 那如果将房屋出租，用租金补贴用度，也不错吧？ “光律师费花了$10,000多。” 至今未果，房东不敢去，害怕被威胁。 别忘了，由于COVID-19，即使房客因为欠租而被上到法庭，开庭审理的日子， 还会一拖，二拖，再三拖； 欠租就会累积，累积，再累积， 同时，你的房子还无法上市出售。 …

不用教我怎么投资，有钱买房就好？ Read More »