XIAOMING

《小明财商》第40期 投资的世界纷繁多变，却因此而有趣。 很多时候，放弃一个选择比想象中更困难。 我想和大家聊聊最近的一次放弃。 前些天路过一个公寓楼售楼部，索性看看楼盘，了解一下楼花销售情况。 售楼部里，热情的工作人员，详细地给我介绍了楼盘的情况，包括开放商，楼盘设计，还带我看了展示间。 感觉不错，于是决定买一个较小的一室单位作为投资用。 所选单位朝向东，还是高层，送一个车位，当时就三个字：“很满意”。 作为投资，目的很单纯。 可见的持有期内，必须达到两个基本要求：要么产生正现金流，要么增值，最好是两条都有。 反过来，如果一个投资产品既不能带来正现金流，又很难增值，也许就不是好的投资。 楼盘的地点，区域的增长潜力，乃至户型和朝向，都实实在在地反映在单位的具体定价上。 所以，如果价格合理就是一个好的投资选择。 问题是，一个未来将要建造的公寓单位应该值多少钱呢？ 答案见仁见智，在这里我想提供一个金融学中给期货估价的方法以供大家参考。 把楼花放到一边，如果现在购买三年后用的一桶原油，该值多少钱？ 我会至少考虑这几个因素： 现在一桶原油的价格？ 存储这桶原油到以后用有多大成本（风险）？ 石油的价格会怎样变化？ 买卖石油套利有哪些交易费用？ 用相同的思路，我查看了多伦多地产局的相关数据，对目前该区域同类型的公寓价格做了了解。 现价和楼花价有多少价差？ 算上各种楼花收楼前的费用，期房的定价要高于市面上二手同类房型约20%。 以3-4年为建造期，现房要以每年5-6%的增长速度才能赶上期房价格。 而且即使达到这个速度，作为现在入场的买家也顶多保本而已。 请问多少斤能压死一只骆驼？ 答案一定五花八门。 我的理解是，不管骆驼的负重能力是多少，压死它的只需要最后一根稻草。这就是高负债率可能带来的系统性风险，也叫 Burnout 烧尽。 楼花变成现房还有哪些费用呢？ 刨去定金的成本，至少还包括：土地转让税，市政分摊费，水电表连接费，租住期利息，律师费，贷款费等等。 这些费用大概是房价的5-8%。 卖掉楼花实现套利又会产生哪些费用呢？ 4-6%的地产经纪费和个人所得税是最主要的，而且交易时间至少需要一个月。 交房后，出租收益如何？ 假设首付20%，我计算的结果是几乎不会产生正现金流，贷款利息上涨是大概率事件。 结论 巴菲特也承认，投资最大的失误就是买贵了。 在2019的股东年会上，他就如此评价Kraft Heinz卡夫亨氏的合并。 经过几天的思想斗争，我最终放弃了已经购买的楼花，因为安全边际太小，在未来几年内，不亏钱就不错了。 看到这里，有些读者就坐不住了，有些会认为我太保守，甚至会说我想法太片面。 我明白，住宅地产在家庭投资中不可替代的地位。 也认同，公寓楼花用来长期持有，比如十年左右，一定还有不少增值空间，因为多伦多这座城市的吸引力。 如果有自住需求，而现在只能负担分期首付的朋友，也可以尽早购入楼花。 然而，单纯做为投资品，现在才入场，3-4年内，会很难套利。 投资理财有两个层面的问题， 投资产品本身质量如何？ 适不适合你当下持有？ 这是两个问题，完全不同。 虽然我也是地产经纪，说楼花定价较高，短期持有很难套利违背我的个人利益。 然而，《小明财商》的主旨就是用投资理财的知识来帮助大家积累财富。 所以，我愿意将内心真实的想法说出来。 …

现在入场炒楼花， 不亏钱就不错了。 Read More »

加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第78期 今天5月9日，晨起，窗外铺着一层薄雪，比较罕见，即便是在多伦多。 不知骤降的气温，突来的浅雪，是否预示着更加严峻的疫情，是否暗示着经济环境，进一步的恶化。 封城导致失业，很多朋友抱怨无聊，而我7点已经开始敲打键盘，到11点才能勉强结束工作，有些疲惫。 近来，工作量猛增，大概是因为做对了一些选择，让我从身边的几件小事说起。 奥兰多的度假屋 去年12月，一个老朋友微信约我喝奶茶，要问我一些事。 他说，他很纠结，因为经过一个地产经纪的介绍，他在美国奥兰多定了一套房，大概总价 $300,000 美金，已经付了一些定金，但是还在反悔期。 希望我给他出点主意，看看如何支付剩下的购房款。 他说，奥兰多市政府，特意规划出一片区域，允许类似 Airbnb 的短租房，由于那边气候宜人，还有像迪士尼乐园、环球影城这种人流吸铁石， 只靠收租金就能有充足的现金，以租养房，除去各种管理费，还会有不少正现金流。他正在考虑是抵押自住房，还是到美国的银行贷款来支付这笔房款。 分析之后，我给他的建议是， 管理费用高，租金来源单一。 只有流动人口，房产增长潜力不足。 贷款压力大，会影响其他的家庭支出。 物业在美国，如有法律纠纷，很被动。 所以，不建议购买。 后来，这个朋友给打电话告诉我，虽然当时很动心，但考虑了一下，我分析得很有道理，放弃了购买。 看到当下的情况，我也替他高兴，毕竟省了不少美金。 88 Queen St. 前几个月，多伦多市中心爆出一个必抢楼盘，名叫 88 Queen St.， 尺价平均$1,500，为了制造哄抢效果，很多地产经纪，爆刷朋友圈。 一个好朋友，给我打来电话，说手上有点钱，刚好一个经纪，向她推销 88 Queen St., 一室户型，总价$866,999，2年内，首付20%。  我说，现在新开的楼盘，价格太高，唯一能赚钱的方法是期待若干年后，转给下一个接盘侠，赚些差价，而且不确定因素很多。 听我说完，朋友犹豫了，于是决定放弃。 之后，她的经纪给她打来电话 ， “你看你多傻，我刚把盘放出去，马上有客人秒杀。而且，一签到手，立马增值 $150,000，我自己就买了两套。”  后来，朋友也犹豫过，毕竟签个字就增值$150,000，这种机会，听起来很梦幻。 也不知道，她的经纪是否真的定了两套房，但愿只是在吹牛，如果再来一个 Cresford 式的破产，真的会很难过。 昨天，又见到这个朋友，提到楼花这事，她只是会心一笑。 其实，早在一年前，我就已经建议慎重考虑投资多伦多楼花，可以参考： 现在入场炒楼花， 不亏钱就不错了。 而在2月19日，我又警告，不要做接盘侠，那天刚好也是 S&P500 达到峰值，可以参考： 为什么你总想做接盘侠？ 有所不为，有所为。 …

提供确定的价值，是应对未来不确定性的最佳策略。 Read More »

加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第77期 悲观的情绪，像一张蜘蛛网，爬向生活的每个角落。 COVID-19之下，投资，工作，生活都充满了不确定性，有一种感觉，在一切变好之前，或许还会变得更糟。 “病毒”相伴 一个朋友微信告诉我，在最近宣布破产的，33 Yorkville 地产投资项目中，投资了50。 我的第一反应是投资了￥500,000人民币，合加币大概$100,000，反复确认后，投资金额是 $500,000加币。 他接着说，当年那个私募项目在做宣传时，承诺100%的本金保证和回报保障，可现在却进入了破产程序。 直觉告诉我，私募项目可以进行本金和回报的100%保障，那一定是骗人的。 而实际上，这位投资人还真的提供了当年的PPT，以佐证他的说法。 他还强调，他现在只想把钱要回来，也不希望过多的舆论关注。 因此，具体的微信对话内容，我就不公布了，以下有几张当时PPT内容的截屏。 以我的理解，投资在这个项目中的钱，大概率是拿不回来的，这也刚好印证了私募基金的风险。 亏了钱，不是小事，这类上当受骗的案例，每天都在发生。 对于这位朋友，一点基础的财商知识，可以价值 $500,000，正如接种疫苗的人群，不易得流感一样。 而让我内心很挣扎的是， 为什么有些投资代理机构，完全不尊重事实，把违背投资原则的内容，明目张胆的公开宣传？ 为什么有些投资人，全然不理会，最简单的投资建议，相信不承担任何的本金风险，也可以赚到高额的投资回报？ 为什么这种华人之间，老移民欺诈新移民，“专业人士” 钻漏洞，疯狂敛财的互害模式，即使在北美，在加拿大，在多伦多，还是被延续了下来？ 在瑞幸咖啡宣布数据作假，股价跳水之后，尽然有一批网民，冲出来，摇旗呐喊，认为瑞幸公司是在割外国韭菜，为国人出气，为民族增光，这种论调着实让人唏嘘。 这些人，连最基本的是非对错，都无法分辨。难道这真的就是一种 “民族的劣根性” ？存续在我们的遗传基因之中？ 我宁愿，以上这些疑问只是因为抽样的选择性偏差，产生了偏见。 我更愿意相信，世界并不完美，不辨真伪的思维方式，就像病毒，一直和人类相伴，从远古，到现在，以至未来。 美国奇迹 一个小伙伴，很认真的问我，小明，你真的不怕美国和全球的经济崩盘吗？ 我半开玩笑的说， 我更怕世界末日，我更怕《三体》中的外星人袭击地球，因为只有那样，人类才会止步不前，经济才不会重启。 在2020年伯克希尔的年会上，巴菲特说，1930年美国大萧条时期，约有4,000家银行倒闭。 很多人银行账户中的储蓄，直接归零，因为那时的美国，并没有FDIC, Federal Deposit Insurance Corporation 国家储蓄保险公司。（美国版的CDIC） 道琼斯工业指数，从1930年8月29日的240.42点，跌至1932年7月8日的41.22点。 然后，重回240.85点是1951年的1月4日，整个过程持续了20年多。 而今天，我查到的道琼斯指数是 23,507，也就是说，当年投入的$100，现在是$9,700，这还不包括这90年中收到的股息。 这就是巴菲特口中描述的美国奇迹，而实际上，2020年的美国和1930年的美国，唯一的相同点，只是它的拼写方式。 如果你的内心，充满的是对未知的恐惧，我建议你，不断地问自己同一个问题：“即便是这样，那么然后呢？” 比如可以尝试，对，即便市场再次大跌，世界经济再次陷入大萧条，那么然后呢？ 只要人类还存在，最后的答案一定是未来比现在更好。 第三种选择 前两天，我翻了一下亚马逊公司2019的年度财报，CEO杰夫贝佐斯，在致股东信中，引用了儿童作家苏斯博士的一句话： “当坏的事情发生时，你有三种选择，让它定义你，让它摧毁你，或者让它使你变得更强大。” 很显然，第三个方案是最好的选择。这点对于个人，对于团队都一样。 很巧，这几天《小明财商》团队，开了一个内部视频会议，探讨借助团队的力量， 进一步深化财商内容。 …

在一切变好之前，或许还会变得更糟，而赚$500,000只需一招。 Read More »