《小明财商》第100期 多伦多地产局Toronto Real Estate Board每月都会公布一次地产交易的数据，10月份的数据已经出炉。 表面的繁荣 很多朋友，在微信朋友圈里，看到的都是激励人心的画面，比如下面这些数据， 然后得出结论： 多伦多买房投资不会错， 即便在疫情泛滥的月份，房价也能逆势上涨，买房是不会跌的。 如果这就是全部的真相，那也没有解读的必要。 而今天，我要分析的是，那些被有意无意忽略掉的信息。 繁荣背后的危险 虽然前面的几篇文章，已经分析过我看到的多伦多Condo市场繁荣下的风险， 无奈，以前的文章最多只是推测，现在终于可以拿出具体数据，和大家探讨。（因为数据一般是滞后的）。 第三季度，上市出售的Condo数量，比2019年同一时期增长了84.6%，从 9,542 套涨到 17,613 套（大量房源涌入市场）。 同时，售出的Condo数量相比去年跌去27%。换句话说，去年每3套上市的出售的Condo中，大概两套可以顺利卖出， 而如今，每3套上市，只有1套可以顺利卖出（其他的就滞留在市场上）。 供应量增加，同时需求减少，这就对房价造成了下行压力。 与此同时在出租市场中，已经出租的单位共有14,036套，相比去年增加30.2%， 为了竞争租客，1室单位的平均租金减少了11.1%，

加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第97期 看到不间断的朋友圈 Condo 楼花刷屏宣传，很多朋友心痒痒，看到不断上涨的价格表，难免有一种不入场买一套，就会相对变穷的失落和无措。 相反，当客人来向我咨询时，我却会劝他们别着急，多伦多 Condo 楼花市场蕴含很多不确定性。今天，就以一个分析师的角色来聊聊我的判断。 价值投资   股票投资中，有一个倡导价值投资的流派。其中的代表人物，包括巴菲特、查理 芒格、飞利浦 费雪，以及霍华德 马克斯等等。 这种投资理念的基本原则就是判断一个投资载体的价值，然后在价格远低于价值的时候购入，然后等待，等待价格回归价值，到价值重新被市场认识的时候，就可以成功获利了。 这种投资方式的关键在于确认投资载体的价值，所以也有一句广为流传的经典，“别人害怕时，我贪婪；别人贪婪时，我害怕。” 多伦多的 Condo，作为一类投资载体，也应该遵循投资品的普遍规律，也会有住宅物业投资的特殊性。 这里用到的估值办法，叫做自由现金流折现法，名字听起来比较复杂，原理却是容易理解的，这也可以算作是一种思维模型。 收入：预期的租金（空置率调整后） 支出：管理费，地税，房贷月供，经纪费 净收入：几乎等同自由现金流，不同于会计账面净收入 折现率：资金的成本，替代品的投资回报， 以及风险的预估 Condo

加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第96期 作为中产投资者，通常都不愿接受一个事实：我们中的绝大多数，都只是一般人。 由于不接受这个统计学中的基本规律，我们中的很多，会热衷于去投一些，概率不高，但看起来赔率不错的项目。 前几天遇到一个20几岁的客人，谈到理财，他列出了几只，他认为会在疫情后翻身的股票， 他的想法很简单，如果这些股票能每年涨50%，就够了。 而现在，他也在等待，等待市场回调，然后期待在理想的价格入手。 我随口问了一句，3月份市场大回调的时候，有没有入手？ 他说，没有，因为心里害怕，还没有准备好。 胜于易胜 《孙子兵法》说，“善战者，无智名，无勇功，胜于易胜也。” 换句话说，真正善于带兵打仗的将领，最大的爱好，就是集中优势资源，去欺负软柿子，专挑弱的打。 以多敌寡，以强胜弱，不战而屈人之兵，才是一个优秀将领应该去做的。 相反，以少胜多，以一敌百的传奇战例，故事性更强，更加广为流传，但唯一的问题就是， 它们大多都是小概率事件，大多都需要天时、地利、人和、大多还要耍一些小计谋，这种案例很难被复制。 因此，天资平平的一般将领，如果简单的复制粘贴，便会全军覆没，身首异处。 历史上，韩信背水一战大破赵军，3万人干掉20万人，擒获赵王，灭掉赵国，而三国时期的徐晃，同样背水一战，却被黄忠和赵云惨败而归，军队大多被冲入河里。 投资也是这样，判断长期趋势最容易，判断时机次之，而最难把握的是无规则的波动。 所以最简单、最大赢面、最靠谱的做法，就是押注趋势。  这也是为什么真正好的投资者，只要能坚持长期投资，不乱动，赚得合理回报并不难。 相反，整天想着奇谋巧计，希望一招定乾坤的人，往往会亏掉自己多年的积蓄。 做简单的，易于被重复的事，才是财富积累的要领。 勿忘本某 勿忘本某，翻译得通俗些，就是勿忘初心。 请问你，投资理财的根本目的到底是什么？

《小明财商》第95期 世界财富500强名单中，一定少不了各个国家的银行，银行这么赚钱，我们能从中学到哪些赚钱的门道呢？ 一般来说，银行的赚钱方法有两种，一是提供服务，二是倒卖货物，而这里的货物就是钱。 我总结了3条，从银行学来的，适用于个人和家庭的办法，帮你创造财富。 1. 借钱投资 以2019年，TD银行的财务年报为例，TD银行的总资产为 $1,415,290,000,000, 一年的净收入为 $11,686,000,000。 在银行的资产负债表中，最大的一块是储户的存款，为 $913,862,000,000，占银行总负债的68.84%。 问题是，银行已经这么有钱，那为什么还要支付利息，找大家借钱呢？ 原因是，银行可以在借钱和投资之间赚取差价。 假设银行支付给储户的平均利息是1%， 而贷款利率平均为3%， 那么这2%的利息差就是预期的利润。 别忘了，银行放出的贷款类型有很丰富，最常见的为住宅贷款，HELOC，车贷，信用卡，以及各类商用贷款等等。 所以，银行的根本任务就是拉存款，然后把储户的钱放出去，作为中间商赚差价，这和二手车商的做法一模一样。 第一招，用借来的钱去投资，不知道你学会了没有？ 借钱最基本的要求有两条，1.信用 2. 偿付能力。所以，如果你还没学会投资，请至少学会保户自己的信用，同时想办法增加收入。 还有，借钱一定要支付利息，很多人一心执念于省利息，而忘记了，用借来的钱产生更高的回报，才是投资的核心。 当你开拓人脉，向别人借资源的时候，也要记得支付“利息”。小气的人往往很难打开局面。