大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十七期。 这期我们来聊一个一直在我心头萦绕的话题：地产经纪该如何理财？ 一些朋友知道，除了理财投资，写公众号，做保险规划，讲课培训以外， 我还是一名大多地区的职业地产经纪。 虽然不是大牌，但金融分析师的背景，以及跨行业的投资经验，也让我有了一些不同的视角。 还是从一个真实的案例说起： 2017年底，我带客人看房，那正是 《安省4.20公平住房法案》颁布半年多的时候。 由于海外买家税、银行贷款等一系列政策的调整，大多地区2017年头如火如荼的房市迅速降温。 从一个房子有十几个竞价，最后以高出报价十几甚至几十万，无条件成交； 到买家可以在多个房子中精挑细选，压低价格，并在合同上列出若干保护性条款，只过了不到半年的时间。 一个标价百来万的独立屋，前后半年掉价接近30%。在很多华人热炒的区域，价格下跌更是严重。 根据多伦多地产局（TREB）的数据，在华人极度追捧的区域万锦市Markham， 独立屋均价从$1,750,000左右跌至$1,250,000左右，暴跌$500,000，平均成交天数从不到10天飙涨至超过30天。 在这种狂热骤冷的情况下，很多在高位入市的买家， 首付几乎全部被下跌的房价吃掉，原来30%左右的净值分文不剩。 如果买家拍拍屁股，把房屋钥匙交给银行，2007年的美国次贷危机或许重现。 那么一直在市场里打转，对房价涨跌了如指掌的地产经纪情况如何呢？ 实际上，大部分的地产经纪是没办法在最高点卖出自己的投资房，然后再在低点吸入的， 因为房产类投资有着天然的不流动性（无法在短时间内变现）。 在帮客人搜索房源时，我发现一名R经纪，在Richmond Hill 和 Markham 区域

大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十五期。 这几天，一则奔驰车主维权的报道上了央视新闻。 原来，直到女车主坐上奔驰车前盖时，才知道自己被 “金融服务费” 了。 今天接着上期的话题，谈谈加拿大理财投资界常用的忽悠手法：隐藏费用和艺低人胆大。 3. 隐藏费用 Hidden Fees 一个老客人找我聊天，说他平时好奇心比较强，到处去听免费的理财投资讲座，希望获取更多资讯。 于是，好不容易，将未到期的投资从一家理财公司，转到另一家。 最后发现投资要被锁定7年，如果提前赎回本金将会面临阶梯式罚款。 更有意思的是，这个客人的钱正是从一个理财公司，交完罚款，才转过去的。 形象地说，刚把左脚从泥巴里拔出来，右脚再次捅入泥潭，一个大写的囧。 其实，在加拿大投资理财行业中，这种7年内提前赎回本金将要面临罚款的支付结构是很普遍的。 英文叫做Deferred Sales Charge, 简称 DSC。也就是，客人在7年内取出每年限额以外的投资，将会面临罚款。 罚款的比例一般逐年下降，如下图。 那问题是，为什么很多客人在购买基金产品的时候对这种罚款结构一无所知呢？ 实际情况是，当理财顾问选用这种收费结构时，他/她往往会得到一次性支付的高额佣金。 即使客人中途转走资金，受损失的也只是客人。 而且，一旦锁定就是7年，用李笑来的话 :”对于关注成长的人，7年可就是一辈子。”  那为什么理财顾问很少跟客人提起这种收费结构呢？ 因为客人并不傻，如果老老实实地跟客人解释，管理的资金将会流失。  而不说，客人就不会知道。 如此，这种没有明说的收费结构便成为了顾问、客人信任关系的试金石。 当然，除了这种收费结构以外，还有

大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十四期。 很多人通过各种渠道联系我，诉苦说，他们是怎样被忽悠，导致投资损失，也希望我给他们出主意。 今天，我谈一个相当重要, 但很少有人提及的问题：如何识别理财界的大忽悠？ 理财顾问给出投资建议和医生给出医疗方案很相似， 一个是解决钱的问题，一个是解决身体的问题。 最可怕的莫过于，病人盲目地相信衣着光鲜、口若悬河的江湖郎中， 不但没有解决身体的问题，反而把身体解决了，伤财、伤身、甚至要命。 我有六个锦囊，今天先讲两个： 1. 过高期许 Overpromise 在金融资产定价中，唯一一个公认的无风险资产是以美国国家信用为支撑的短期国债，Treasury Bills。 其他所有的资产都要在这个基础上添加各种风险， 比如通货风险，时间风险，政治风险，汇率风险，信用风险、兑现风险、市场风险等等。 如此一来，即使是很多国家的债券都是有风险的资产。  要知道，国家债券风险相当低的原因是它们往往有独立印钞票的能力。 2009 年金融风暴过后，欧盟的一些国家包括传统发达国家 PIGS，  即葡萄牙，意大利，希腊和西班牙都陷入了更深的经济危机， 面临国家债务违约的风险，原因之一就是他们已经并入欧盟，失去了自己说了算的印钞和发国债权利。 反观活跃在朋友圈中的各类理财顾问，经常会给客人承诺各种保证的回报（Guaranteed Return）。

大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十二期。 作为投资顾问，一个很重要的角色就是防止客人自己挖坑自己跳。  先从我身边的几个故事说起： 1 一个做贷款的朋友说，她最近很忙，刚帮一个客人办好一个贷款。 前两年160万买的楼花，现在银行估价100万。 这个买家自己还是地产经纪，最后好不容易做了私贷把房子交接了。 私贷的平均利息为9%，加上3%的中介费。 账面亏损60多万， 每个月光交私贷利息$10,000多。 2 一个地产经纪同事最近也是焦头烂额， 他叔叔在多伦多东北部的小镇买了两套楼花， 两套价格都在120万左右，现在平均一套要亏30万， 即使认亏也卖不出去，同时还贷不到款。 他叔叔差不多60岁，想着能不能申请破产以避免法律诉讼。 3 公司经理和同事聊天，自己一套价值200万的房子。 现在出租一个月$3,500，贷款一个月要还$7,000多，加上地税等杂费，一年要倒贴$50,000。 目前看来市场短期很难恢复，只能继续硬扛。 其实，我听到过很多类似的故事。  2017年底，帮客人买房子。 搜索了房源，一个地产经纪名下8套房，同时上市出售。 要知道，2017年底多伦多房价萎靡。 投资不是跳火圈，也不是买彩票，