《小明财商》第100期
多伦多地产局Toronto Real Estate Board每月都会公布一次地产交易的数据，10月份的数据已经出炉。
表面的繁荣
很多朋友，在微信朋友圈里，看到的都是激励人心的画面，比如下面这些数据，
然后得出结论：
多伦多买房投资不会错， 即便在疫情泛滥的月份，房价也能逆势上涨，买房是不会跌的。
如果这就是全部的真相，那也没有解读的必要。
而今天，我要分析的是，那些被有意无意忽略掉的信息。
繁荣背后的危险
虽然前面的几篇文章，已经分析过我看到的多伦多Condo市场繁荣下的风险，
无奈，以前的文章最多只是推测，现在终于可以拿出具体数据，和大家探讨。（因为数据一般是滞后的）。
第三季度，上市出售的Condo数量，比2019年同一时期增长了84.6%，从 9,542 套涨到 17,613 套（大量房源涌入市场）。
同时，售出的Condo数量相比去年跌去27%。换句话说，去年每3套上市的出售的Condo中，大概两套可以顺利卖出，
而如今，每3套上市，只有1套可以顺利卖出（其他的就滞留在市场上）。
供应量增加，同时需求减少，这就对房价造成了下行压力。
与此同时在出租市场中，已经出租的单位共有14,036套，相比去年增加30.2%，
为了竞争租客，1室单位的平均租金减少了11.1%， 降为$2,012。
更重要的是，第三季度，新上市的租盘，相比去年增加了113.9%，达到34,971套。
可以想见，Condo 单位既不好租又不好卖，现金流为负数，还没有预期增长，交易费用高，交易时间长，
这样，对于高价位接盘者，很是煎熬，更糟糕的是，这种状况还将持续一段时间。
正如《权利的游戏》中的那句台词，寒冬将至 Winter is coming.
在多伦多的不同地区，
多伦多市中心的出租交易量大幅增加，出租供应量也增大。
我推测，一部分曾经用于短租的单位，也被投入长租市场。
市中心，挂牌出租的单位，相比去年翻了一倍还多。
相比较下，北约克中心，密西沙加中心的出租交易量并没有出现明显的上涨。
除此以外，越小的Condo单位，租金跌幅也越大。
比如，Bachelor单位（没有卧室的通间）租金降幅为15.5%， 一室单位，租金降幅11.1，两室单位租金降幅9.2%，三室降幅8.7%。
至于原因，我的理解是，购买小单元的投资者，通常是财务承受能力较差的那一撮人，
因此，当市场发生变化，空置率增高时，最先忍不住，降价出租的也是他们。
多伦多市中心，也是过去估值/价格最高的区域，我预计未来的几个月，一部分高价的泡沫也将随着空置率提高，市场需求下降，而慢慢退去。
综合来看，如果你在多伦多416区域，持有Condo单位，在过去的一年里，平均价格只增长了0.8%，这个涨幅是远低于905地区 Condo 以及 Low Rise 低矮房屋， 如 house，townhouse，semi 等
如果加上各种维护成本，如管理费，保险费，地税，以及买卖物业时的交易费用，如经纪费，律师费和土地转让税这些，
短期的Condo投资，即使在多伦多，也是会亏钱的。
到这里，之前你看不到的Condo数据，也就给你分析完了，希望对你有启发。
对于忠实的读者们，我也在前面的几篇文章中，反复说到了，追风投资 Condo 的一些问题，算是对读者的回馈。
我相信，好的建议也是经得起时间验证的。
结论是什么？
如果你的手中正持有高价位购入的多伦多Condo，我给你的建议是挺住，即便价格短期内会回落，
多伦多的城市地位，对接的各种资源，以及对移民的长期吸引力，还是不容易动摇的。
因为地产类投资有高度不流动，变现的成本高，想在众多的存货中脱颖而出，还要卖个好价钱，难度相当大，
毕竟大部分的买家已经从狂热转为平静。
投资和作战的道理相似，在做每一个决定之前需要知己知彼，可惜的是，很多朋友，既不知己，又不知彼。
一旦被忽悠就失去判断力，立马缴枪，杀入市场。
忽悠别人的人，固然很坑，但这就是真实的市场。
我的观察是，大多情况下的投资亏损，
是因为选择了不适合自己的方案，忽略了可能的市场环境变化。
这也证实了，简单的投资原则：分散投资，长期持有。
即便执意投资房产，也应该在房型选择上分散，既投资Condo，又投资低矮类房型，还可以地区分散，比如 Downtown + Markham, 这样可以减少损失。
当然，我还会建议投资一些和多伦多房产相关性较低的投资品类，比如基金，保险等等，来进一步优化资产配置，
关注理财目标，而不仅仅是过去资产价格的变化，长期来说更有益。
投资最大的秘密在于，不要去追风，而要判断风向，在风起之前，支起你的帆，等待起风。
但是，如果你不会判断风来的方向，那就不要挑剔，搭配健全的投资组合，这样，无论哪个方向起风，都能被你抓住，助力扬帆远航。
