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《小明财商》第97期
看到不间断的朋友圈 Condo 楼花刷屏宣传，很多朋友心痒痒，看到不断上涨的价格表，难免有一种不入场买一套，就会相对变穷的失落和无措。
相反，当客人来向我咨询时，我却会劝他们别着急，多伦多 Condo 楼花市场蕴含很多不确定性。今天，就以一个分析师的角色来聊聊我的判断。
价值投资
股票投资中，有一个倡导价值投资的流派。其中的代表人物，包括巴菲特、查理 芒格、飞利浦 费雪，以及霍华德 马克斯等等。
这种投资理念的基本原则就是判断一个投资载体的价值，然后在价格远低于价值的时候购入，然后等待，等待价格回归价值，到价值重新被市场认识的时候，就可以成功获利了。
这种投资方式的关键在于确认投资载体的价值，所以也有一句广为流传的经典，“别人害怕时，我贪婪；别人贪婪时，我害怕。”
多伦多的 Condo，作为一类投资载体，也应该遵循投资品的普遍规律，也会有住宅物业投资的特殊性。
这里用到的估值办法，叫做自由现金流折现法，名字听起来比较复杂，原理却是容易理解的，这也可以算作是一种思维模型。
收入：预期的租金（空置率调整后）
支出：管理费，地税，房贷月供，经纪费
净收入：几乎等同自由现金流，不同于会计账面净收入
折现率：资金的成本，替代品的投资回报， 以及风险的预估
Condo 现房
接下来，聊一聊我观察到的数据变化，参考多伦多地产局， 2020年第二季度的出租报告，（第三季度的报告还没出来，估计数据会更差）
收入：
相比2019同期，多伦多公寓的整体出租率，下降了24.8%， 一室单元和二室单元，出租率分别下降了26.2%和24.9%，这两种户型可谓是重灾区。
即便索性租出去，租金相比去年也有5%左右的下降。
支出：
1. Condo的管理费
随着时间的推移，一般都是持续上涨的，而且上涨幅度一般会高于市场长期通货膨胀。
2. 房贷月供
由于近期的利率骤降，贷款月供有所减少。但是，由于突然降息，很多贷款并未到期，很难获得较好利率。
以一个有$450,000贷款的Condo为例，假设贷款率降低1%，前后月供的差价为$200, 几乎是原月供的10%。
3. 经纪费：
出租物业时，地产经纪费一般为一个月的租金+HST，所以如果租金降了，这些费用也会相应下降。
净收入：
总体看来，由于租金收入减少，空置率提高，如果投资者没能及时转到低利息的贷款，会导致现金流不足。
很多Condo投资者，需要承受负现金流的冲击，尤其是那些高价位接盘的投资者。
举个例子，2020年第二季度Condo的报告，
多伦多Condo的平均售价为$661,458, 假设平均贷款为$450,000,
也就是接近70%的Loan to Value，即使在2%的低利息环境中，每月月供需要$1907，
再加上地税，假设平均每月$200, 管理费，假设平均每月$400。
这样一来，每月需要至少$2500的租金收入才能基本维持，这里还没有计算个人税务的影响。
作为投资者，当你首付较低时，光靠 Condo 的租金是不会给你带来正现金流的。
短期内，由于疫情的影响，Condo 出租将变得更难。如此，未来几个月，Condo 价格增长停滞或者小幅下跌是完全符合逻辑的。
如果这种状况持续，就会迫使一些财务状况较差的 Condo 投资者，出售投资房，时间久了，还会像多米诺骨牌一样，进一步压低 Condo 现房价格。
Condo 楼花
既然是讲 Condo 楼花的投资，为什么绕了这么大一圈，先讲 Condo 现房的情况呢？
原因在于，Condo 楼花的价值会直接受到 Condo 现房价格的影响。
因为现在出售的 Condo 楼花，就是4,5年后的Condo现房，这些新的单位，会和旧的单位一起，在市场上，竞争租客。
现房的价格下跌，Condo 楼花的价值就会受到牵连，如此，投资的回报就可能减少。
简单理解，
楼花价格 = 现房价格 + 预期增长 – 持有风险
现在多伦多 Condo 楼花的价格，是在历史高位，
所以，如果入市，一定要相当谨慎， 很有可能，现在买 Condo 楼花，赚不到钱。
房市周期
很多人会想，如果 Condo 现房价格下跌，那开发商停止新建楼盘，停止增加供给，会不会提振房价呢？
实际上，大的 Condo 项目，建造周期是很长的，
开发楼盘时，开发商需要进行可行性研究，然后买地，做建筑设计，做环境评估，获得政府许可，拿到银行融资，然后销售楼花，等建造完成，才能交付使用。
这样一来， 整个楼盘从起初规划到成为现房，10多年的时间就过去了，借用了高杠杆的开发商是没有办法中途停工的。
过往一片繁荣的市场，也容易吸引开发商扎堆开发，一时间，过多的单位涌入市场，形成竞争。
因此，较长的开发周期，也会致使很多开发商，明明是在牛市进行项目的开发和建造，
最后单位交付使用的时候，却刚好遇到熊市，投资者也会相应的蒙受损失。
结论是什么？
讲了一些利空因素，有没有利好消息呢？
有的，比如央行目前会继续量化宽松，会继续维持低利率，市场上的各种钱，比较容易获得，这些也许能进一步推高资产价格。
但是，只涨不跌的投资，是不存在的。关于现在买楼花能否赚钱，我不知道。
因为还要看你何时卖出，如果你的投资时间长，比如7至10年，我相信是能赚钱的。持有时间越短，不确定性越高。
短时间，希望完全消除疫情对 Condo 价格的影响，回到之前的状态，是不容易实现的。
作为个体投资人，我们得认清投资市场，了解自己的风险承受能力，分散投资类型，储备资金，随时应对市场的不确定性。
价格和价值，就好像狗和狗的主人，狗有时会跑在前面，有时会跑在后面，但最后一定会回到主人身边。
作为地产经纪，我已经劝了好几波客人，不要凑高价楼花的热闹，我相信，建议的质量才是分辨顾问优劣的试金石，这也是我一贯坚持的。
投资吧，最怕盲目跟风，因为风停的时候，摔下来会很疼。
