《小明财商》第116期
最近一家中国房产企业经常占据媒体首页，对于这次事件的描述，有的媒体称它为债务危机，有的媒体称它为雷曼时刻，相信你会有所耳闻。
在中国的房产企业中，恒大地产是一个领头羊，至少在披露出来的负债水平上。恒大第一，碧桂园第二，万科第三。账面债务接近于￥2,000,000,000,000。之所以写成这样，是让大家直观感受一下这个企业有多大，当然，这里的负债只是资产负债表上的数字，还不包括很多隐藏的大Boss。
不知道你会不会惊讶，在中国火了30年的房产竟然一下就不行了，而且还是这么有名的头部企业，问题出在哪呢？
简单叙述一下这条链条上发生变化的因素：
1. 房价预期：房子是传统意义上流动性很差的一类资产，而且建造周期比较长。2017年开盘，可能要到2020年才入住，那么2017年的房价预期到2020年是否能兑现就是一个很大的不确定因素。很显然，中国的住房销量已经严重下滑，基本到达疫情初期水平，如下图
2. 债务到期：销量严重下降会直接导致开发商收不到钱，这里的钱包括期房的定金，现房的购房款，以及银行的持续贷款等等。这样会导致一些到期的债务无法顺延，账面的房产不能变现，现金被吸干，这就是流动性风险。现金和房产虽同为资产，在危机中，现金的意义远大于固定资产。企业的生死往往是由现金流决定而不是资产的价值。
3. 高杠杆：所有的房产企业几乎都是撬动资本的高手。开发商借钱做项目，赚了是自己的利润，亏了是银行的坏账。所以，在中国做地产是暴利行业。但暴利的前提是房价一直涨，人口一直涌入，房产一直是硬通货，银行一直愿意无条件注资。可惜，有一天这些条件会发生变化，这就是风险之所在。
4. 因素叠加：银行的功能是在晴天送伞，雨天收伞，因此，越是陷入危机之中，银行越会见死不救。大的企业遇到绝境，小的企业活得更艰难。如果无法支付供货商，包工头，市场上就会出现更多的烂尾项目。如此，这次危机最大的隐患在于债务违约的扩大。正所谓一荣俱荣，一损俱损。从下图的债券的要求收益(yield)，可以看出中国高收益债券作为一类资产正在面临挑战。
据估算，中国目前空置的房屋可以容纳9,000万人口，几乎2个半加拿大总人口。
中国的房地产企业对中国的经济有多大影响呢？按照下图的表格，房产相关的活动在经济中的总份额占到28.4%。换句话说，如果国内的房市泡沫破灭，影响将会是极其深远的。在中国，房产是最大的家庭财富聚集地。
我还看过一则报道，里面的数据指出，中国家庭有70%以上的资产被锁在住宅房产中，而同一时期，美国家庭只有35%的资产投入到了房地产。这种比例的差异，也是由于历史的投资记忆造成的。这也是为什么你会常常疑惑，很多“老外”拿着高薪竟然情愿长期租房，也不愿意购买房产。作为中国的邻居，80年代的日本经济达到顶峰，全国从企业到个人，都陷入了疯狂“买买买”的状态，地产开发商三菱地所去美国买洛克菲勒大厦，还在大楼的最高处插上了日本国旗。1989年，东京市中心银座广场的地价达到了25万美元一平米。然而，辉煌之后是失落的20年。日本经济泡沫破裂，很多家庭倾家荡产，那些使用高额贷款买房的人瞬间负债累累，欠的钱可能一辈子都还不清。
讲完中国的故事，把镜头拉到眼前，在加拿大投资的朋友可以受到哪些的启发呢？
- 资产≠现金流：各种样式的危机最后都是现金流的危机。不论你的资产有多少，关键时刻不能兑付，损失会很惊人。钱再多，房再多，也不及恒大的一个零头。只要银行不给你贷款延期，马上就面临流动性风险，接下来就是银行拍卖（power of sale）。
- 预期可能随时发生变化：预期就像风中的芦苇，摇摆起来谁都无法预测。2020年初和2021年初的房市预期呈现天壤之别。火了30多年的中国楼市，如今受到重大考验，火了20年的多伦多房市还能坚挺多久，真的很难说。房市不是超越了周期，而是每一个周期的时间段通常比股市更长些。所以，现在高价冲入房市的可能成为猛士，也可以成为烈士，全靠运气。对此，加拿大政府已经发出了预警（温哥华房市风险较低，是因为房源增加。）：
3. 合理配置资产: 耶鲁大学校友基金的掌门人，戴维·斯文森说，投资中最重要的决定依次是，资产配置，市场择时以及证券选择。现金是资产配置中相当重要的一类资产，虽然获利很低，但角色不容小觑。当然除住宅房产外，其他的资产类别还包括黄金，保险，大宗商品，基金，股票，债券等等。有效的分散，不仅减少了风险，也让投资者不会错过应得的回报。从基金的回报来看，今年回报最高的基金是地产信托REITs。这样的回报排序无法预测。
4. 杠杆的使用：杠杆的种类很多样，最危险的一类是高利息，短时间的那一类。加拿大的房贷和投资贷款都算是比较优质的借款形式，建议善用。诺贝尔经济学奖获得者，罗伯特·希勒在《非理性繁荣》中总结出来一条普遍的规律：投资回报一般会出现均值回归现象，过去的市场越是疯狂，未来的投资收益就越小，也更容易导致投资亏损。对于个人投资者来说，投资理财更像无限游戏，要做到的是永远不下牌桌。请记住，借钱投资将增大亏钱的概率，一定要仔细衡量家庭的财务状况再做选择。What makes you richer fast can also kill you quickly.
2000年科技泡沫正盛时，由于没有持有科技股票，巴菲特管理的投资回报大幅落后于大盘，被很多媒体嘲笑“廉颇老矣”。然而泡沫破灭之后，他成为真正的赢家。事实是，在投资界，做正确的事，不跟风需要相当的勇气和定力。正如加拿大国家房贷和房屋管理局CMHC所说，购房者应该好好追问，那些说房价将继续上涨的声音背后的真正动机是什么。
