《小明财商》第108期
几天前，帮客人以全区同类型最高价卖出一套房子，而我却感到一种危险。如易中天在《中国智慧》一书中提到过的，事物发展由盛极转衰是一个自然规律，很多时候并没有预兆。
2020年夏季，加拿大国家贷款和住房公司CMHC曾发布过一份报告，报告指出：由于Covid-19的影响，预计加拿大大城市的房屋销售量会呈现19-29%的销售量衰减，同时MLS的平均房屋售价会比疫情之前下降9-18%。
事实证明，即便是CMHC这样的加拿大国字头权威机构，在房市走向上的预测也可以错得离谱，达到一本正经胡说八道的地步。
以多伦多地产局2021年2月的数据，相比2020年2月，房屋销售量增加了52.5%，同时房屋的平均价格增长了14.9%。
结果和预测的反差没有丝毫贬低的意思，只是说明了市场的复杂以及做出准确预测的难度。因此，以下的内容纯属个人观点，供你参考。
先抛结论：
大多伦多区域的低矮类房屋（独立，双拼和镇屋）价格增幅可能停滞，甚至会出现下滑，如果非要给个时间段，我认为在今年年底之前。
接下来，说说我的推导过程：
- 低利息房贷对房价的助长作用是有限的
- 支撑现在的高房价需要持续的FOMO情绪，而这样的情绪可能随时耗散。
- 政府可能会采取抑制房价的手段。
低利率的助长作用有限
支撑房价的因素中最重要有三点，第一是大幅降低的贷款利息，第二是由小换大的需求，三是对房市的正向预期。
房贷的利率降低直接减少了购房者的月供压力，这种影响有多大呢，举个例子：
以一个$700,000的房贷为例，假设两年前的利息平均为3.5%，现在的利率平均为1.6%， 30年的还款分摊期，前后的月供分别为：$3,143.31 和 $2,449.57; (计算的方法比较粗略，会有一定的误差。）
用同样的支付能力$3,143.31 ， 在现在的利率环境中，以1.6%的利率计算，这样的负担能力可以承担$898,245左右的贷款。
如果再假设一个$250,000的首付，那么降息前$950,000房价，和降息后的$1,148,245的房价，从贷款月供的角度来说是相当的。（这个涨幅和今年二月份相比去年二月份的涨幅数据相当。）
当然，房产交易中产生的费用如转让税，律师费，贷款成本，解约罚款等等已经被忽略，而负担房子的成本除了房贷月供外，还有地税，保险，水电费，维护费用等等。房租的上涨也能缓解一部分月供压力。
所以，我更愿意把以上这个例子理解成一个思想实验，而不是精确的数学推导。简单说，利率的下降对房价的刺激是最主要的因素。
正因为如此，贷款政策和利率的变化将会对房市产生重大的影响。实际情况是，银行的利率几乎没有下降的空间，预计1年内也很难上调。
按照加拿大央行的说法，目前经济的恢复比预期要好，但还需要政策的支持，直到疫情带来的创伤全面恢复为止, 维持低利率和量化宽松还是目前政策的主旋律。
以上假设还有一个关键的前提，就是多伦多购房者的可支配收入并没有因为疫情而减少，但这方面的数据暂时还没看到。
综上，一年20%左右的房价上涨所带来的支付压力，很有可能被降息后减少的支付压力吸收，但是一旦高利息到底利息的转换过程完结，这样的推动力将会用尽。（加拿大全国整体的房价上涨和低利息都有很大关系。）
FOMO情绪很危险
情绪对于投资是很不利的。用巴菲特老师本杰明格雷尔姆的“市场先生”作比喻，“市场先生”是一个情绪化的家伙，会愤怒、会喜悦、会焦虑、会忧伤。最重要的是，这些情绪都会影响市场对投资品的定价。
房产作为很多中产家庭财富的主要载体也会受制于人们的情绪。2017年2月，我带客人通宵排队买楼花，本来打算两个客人合伙买一套，最后变成一个客人买一套，这就是人性。
和常识相反，大多数的买家地产经纪并不喜欢过热的房市。想象一下，如果一个房源有10个Offer，那么最终成交的往往是出价最高，条件全无的那一个，而即便买到，买家也可能高估房子的价格。同时，另外没买到房的9个买家，有可能重新回到市场上，竞争新的房源。在投资这件事上，情绪化的决定是很容易犯错的。
FOMO是四个单词的缩写，Fear Of Missing Out。如果买房者购房的唯一原因就是担心失去赚钱机会，这是一个很危险的信号。长期自住可以减少一些短期价格波动的风险。
用霍华德马克思对市场周期的理解， FOMO这种情绪往往会出现在市场上涨的最后阶段，而且各种传言也会涌现，比如住宅用地有限，供给跟不上；现在不买，下个月会再涨20万；房子买了，就有了家可以住一辈子；买房一定抵御通货膨胀等等。这样的言论越广泛，投资的风险就越高，劝你小心行事，不要成为击鼓传花游戏中的最后接盘人。
还有一个有趣的事实，管理着数千亿资产的伯克希尔哈撒韦公司，总部设立在一个只有不到100万人口的小城市奥马哈Omaha，而不是纽约的金融中心。据说巴菲特很少用电脑，更多的读书看报，在做投资决定时总要将自己的购买原因写在纸上权衡利弊。这些办法都是为了过滤掉华尔街传来的噪音，让自己的思维慢下来更理性地决策。
政府抑制房价手段
加拿大的民主有个特色，政府由纳税高的人群供养，却往往由拿救济金的人选出。一人一票的选举方式必然导致政府有保护中低收入人群的倾向。
这十几年来，最高的收入税阶一直在提升，在安省，最高的个人收入税阶是53.53%，也就是每多赚一块钱，政府要那走一大半，请注意这还只是个人收入税。
同时，消费要打税，投资收益要上税，持有房产要上税，就连去世时，验证遗嘱也要上税。
如果买不起房子的人们呼声再起，那么政府出手抑制房价的方法会有哪些呢？
1. 增加资产收益税
2020年大放水之后，政府的负债急速增长。增加资产获益后的所得税，既不会激怒无产者，又能最大限度的抑制资产价格，还可以补充国库，可谓是一举多得。
很有可能，资本增值的纳入额从现在的50%增加到75%，这样即使炒房的人赚到了钱，也会上缴更多的税，抑制积极性。税务的种类还可以是外国人税，投机税，空置税，创新可以永不停歇。
2. 调整银行贷款的评估方法
2017年4月出台的房贷压力测试原则上一直沿用至今。如今，除了压力测试，还可以调整首付比例，比如第一套房如何如何，第二套房如何如何。还可以根据房价进行退额制度，也就是越高价的房，银行可以贷款的比例越低。比如$150万以上的房子需要首付40%等等。
3. 限购令/限卖令
虽然这种政策的实行难度会很高，但是政客们维护选票的冲动也不弱。而且除了选票，维护房市的繁荣稳定也是一个任务，如果房市的泡沫太大，一旦破裂，对经济的影响便是雪上加霜，因为房产业在安省经济中的占比13.01%，相关的金融业也会受牵连。
如此，政府可以附加短期翻房税，投机税等等，限购令也可以增加多套房拥有者的投资成本。这些方法都比直接提高贷款利息更合适。
如果你问我，希望投资房产，那么现在的机会在哪里？我会更建议去看看Condo类物业，因为相对于低矮类的房屋，估值更有优势。
最后，说明一下，对于房市的预测很可能与真实结果相差甚远，因为市场的复杂性远高于大多数人的认知。然而，我认为这里最有价值的内容就是思考的角度以及推导结论的逻辑，希望你能有所收获。
