这半年，从房市到股市，我学到了什么？

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《小明财商》第129期

今天是8月4日，周四，2022年过了一多半。这半年多的时间，投资市场发生了有意思的变化，想把它记录下来，也算是对自己投资工作的复盘。

普通人投资的资产大类一般包括住宅房产和股票（包括股票基金），然后还有一些定存和保险类的产品，我们来依次梳理。

房市这半年

半年前如果有人告诉你多伦多的房价会跌，大多数人不会相信，而半年过后，如果有人告诉你房价会止跌，大多数人同样不相信。

我们来看看这半年多伦多地产局的销售统计数据：

得出的结论是一致的，今年2月是房价的顶，之后就一路下跌，越大越贵的房子跌去的金额也就越多。从数据看，GTA独立房均价跌幅已经超过24%，城市边界的区域跌幅更大。相比独立屋来说，Condo Apartment 这类物业跌幅更小一些。

24%的跌幅对于高点入场的买家来说，20%的首付就已经全部归零，房产的净值为负数（如果想卖掉的话有高额的交易费用以及银行的罚款等等），如此买房者背负着一个时长为30年，利率继续看涨的房屋贷款，不断上涨的地税和房屋维护费用，同时还要面对房价继续下跌的尴尬。

相应的，现在房租急剧上涨也反应了潜在购房者再等等看的心理预期，而且这个预期也会被销售数据证实，成为不断加强的自证预言。再加上央行毫不松懈的加息预警以及银行贷款政策的大幅收紧，房价离见底还有一段距离。

只要房价停止上涨，不断再贷款，购买10套房的策略对于绝大多数人来说是不适用的，而且相当的危险。依靠高杠杆买房的投资方式，只适合于小部分有强大现金流，且现金流不受市场环境影响的人群。

当然，如果你有很长的投资周期，有稳定的可支配收入，而且不需要考虑流动性风险，可投资的资产类别远不止住宅房产这一类。而住宅房产的主要投资群体是个人投资者，更容易受到情绪的影响。

同时，一些简单的推论不攻自破，比如，土地是稀缺资源，所以地大的房子抗跌（事实证明，地大的房子跌幅反而更大）；只要通货膨胀高，房价就不会跌，房产能抗通胀；再比如多伦多人口持续增加，所以房价不会跌等等。（现在房价跌了，通胀还很高，人口也没减少）。

这些过于简单的结论，看上去有道理，而实际上我们忽略了，长期可能成立的结论，在较短的时间内不成立，而经济学家罗伯特席勒在《非理性繁荣》中整理出来的美国房价的数据并不支持，短期内，人口上涨会推高房价，以及建筑成本上涨会推高房价这两个结论。

当然，美国的整体房价似乎也不能完全等同于多伦多的房价，不过这样的关联思考还是有价值的，而且现在的房价下跌是全球性的，中国在跌，美国在跌，新西兰在跌，澳洲在跌，加拿大也在跌。

你想一想，如果中国的房产不能变现，新移民/留学生的首付哪里来？有没有可能，房价下跌是全球经济大环境导致的，是上一轮房价上涨周期的终结，这轮跌幅已超2017年。

短期内剧烈的房价波动和人口以及建筑成本的变化无关。实际上，利率变化也很难直接解释房价的变化。

2005年1月到2017年1月多伦多的平均房价几乎不间断的上涨，在这12年间，央行的利率总体比较低，但也是经常上调和下降的，可以参考下图。

房产不是不能买，只是需要合理配置。

股市这半年

讲完房市，再将视角转入到股市，从今年1月1日到现在美国主要的股指已经从6月的最低点逐步恢复，S&P500 YTD跌幅13.44%，NASDAQ YTD跌幅为19.66%，而S&P/TSX（多伦多股票综合指数）YTD跌幅为7.81% 。

相信很多人会问这次的股市见底是不是真的底，说实话，我不知道，因为短期的市场变化是不太可能被预测到，有太多的干扰因素，比如通货膨胀数据，央行政策，战争局势，以及其他的突发事件。但我相信，一些已知的风险已经反映到股价中了，而未知的风险始终未知。

我还有一个理解，投资市场的回报很多情况下是由意外推进的（预测没有意义），比如Covid-19是个意外，2020年的股市暴跌是个意外，央行之后的放水是个意外，放水之后的房市、股市暴涨是个意外，俄乌战争是个意外，油价飙升是个意外，现在高通胀导致的加息也是个意外（虽然有一定的必然性），而如果把这些作为是否投资的主要考量，就如同通过占星术来预测战争的输赢一样，必然导致糟糕的投资结果，偶尔碰运气的事无法持久。

实用的原则

放弃已知的原则，试图利用未知或不可知的因素作为投资的标准是不明智的。那么哪些是已知的呢？

从1942年开始，美国标普500，经历了12次熊市，平均跌幅是34%，而每一次之后都会迎来更持久的牛市，平均回报为164%。