March 27, 2019

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为什么你总是挖坑自己跳?

大家好,欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十二期。 作为投资顾问,一个很重要的角色就是防止客人自己挖坑自己跳。  先从我身边的几个故事说起: 1 一个做贷款的朋友说,她最近很忙,刚帮一个客人办好一个贷款。 前两年160万买的楼花,现在银行估价100万。 这个买家自己还是地产经纪,最后好不容易做了私贷把房子交接了。 私贷的平均利息为9%,加上3%的中介费。 账面亏损60多万, 每个月光交私贷利息$10,000多。 2 一个地产经纪同事最近也是焦头烂额, 他叔叔在多伦多东北部的小镇买了两套楼花, 两套价格都在120万左右,现在平均一套要亏30万, 即使认亏也卖不出去,同时还贷不到款。 他叔叔差不多60岁,想着能不能申请破产以避免法律诉讼。 3 公司经理和同事聊天,自己一套价值200万的房子。 现在出租一个月$3,500,贷款一个月要还$7,000多,加上地税等杂费,一年要倒贴$50,000。 目前看来市场短期很难恢复,只能继续硬扛。 其实,我听到过很多类似的故事。  2017年底,帮客人买房子。 搜索了房源,一个地产经纪名下8套房,同时上市出售。 要知道,2017年底多伦多房价萎靡。 投资不是跳火圈,也不是买彩票, 为什么你总想着一夜暴富? 那么为什么越是专业的人士,比如地产经纪越容易把自己推入火坑? 一次亏掉自己全部的积蓄? 一个很重要的原因就是他们或者他们的朋友曾经在这些楼花投资中赚过不少钱。 过往的经历让人膨胀,变得无所顾忌,忽略风险,最后一发不可收拾。 那么住宅房产是不是一个很好的投资载体呢? 从专业的角度:不是。 因为至少有这4个明显的弱点: 流动性差  100万的现金,100万的互惠基金,一块价值100万的金块和一栋价值100万的房子其实并不等值。 在如今的大多伦多地区GTA,一套100万的房子,要出售变现,从准备上市到拿到现金至少要3个月的时间。 交易费用通常包括地产经纪费,软装饰费用,律师费等,这些费用通常占售价的5%左右。 当然,即使顺利变现,房产作为投资往往会产生较大的税务负担。 如果通过再贷款部分变现,也至少需要两周的时间,费用包括律师费,估价费,贷款经纪费等等。 前提是贷款人有足够的收入支持贷款申请。 房产购入时,一般还需要支付至少房价3%的各类费用,如土地转让税,律师费,贷款经纪费,估价费等等。 现金流不足 (持有时费用高) 住宅物业出租通常并不能带来正现金流。 以一套多伦多$800,000的物业为例,现金流情况如下: 物业持有现金流情况   每月 每年 租金收入 +2,200 +26,400 银行贷款 -2,694 -32,328 …

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不是她不好,是你真的不懂她!

大家好,欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十一期。 今天我和大家分享一些加拿大分红保险中不被人们熟知的5个特点。  听到要介绍保险,很多朋友担惊受怕,生怕被洗脑。 直白点说,这种害怕源于无知。 就好像,原始人对电闪雷鸣的恐惧一样。 如果真有这种担心,尝试了解是一个不错的解决困惑的途径。 先抛出一个结论,加拿大的分红保险 Participating Wholelife 是一类很有优势的投资载体。 它的投资有这5个特点: 1相较于股指,回报更高,风险更低。 考察投资表现时,资产类型,投资回报,投资回报的波动是三个关键的衡量因素。 以 Canada Life 的投资组合为例:股权部分的比例接近20%,固定收益类的接近80%。 可以明显看出,保险公司的投资策略是相当保守的。 相比多伦多TSX股票指数,长期回报相似:60年间 8.9% vs. 9.6%;30年间8.7% vs. 8.3% ; 20年间 7.6% vs. 7.0%。 而风险大大低于指数本身,30年的回报标准偏差为1.9%,而股指的为16%。 投资回报平滑,没有剧烈波动: 红色线为分红利息,灰线为TSX股指,蓝色点线为5年定存 2只有保险公司才提供的:长寿回报 随着人口的平均寿命增长,保险的死亡赔付整体上比原先估算的时间滞后。 更少的赔付使得更多的资金可以继续滚动投资,产生收益,因此投资回报增加。 举个例子,2000年时精算师根据上图的统计结果给保险定价,预计加拿大男性的平均寿命为75岁。 然而到了2013年,实际寿命已经到了80岁,延长了5年。 如此,原本计划用于赔付的资金就空闲了,可以用于继续投资产生回报。 这种由于长寿带来的额外回报就是长寿回报。 随着医疗技术的提高,人们的寿命持续增长,对于分红保险的投资回报将是有利的。 3超长时间段,更多投资选择。 下图的这幢楼叫作 North American Centre, 相信很多长住多伦多的朋友都会有印象。 地址在 5650 Yonge Street, Toronto, ON. 这栋A级写字楼拥有1,200,000 平方尺的使用面积。 Manulife Real …

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