April 1, 2022

《小明财商》第125期 各位同行，你们好，我是小明，是一名多伦多的地产经纪。我曾经写过好几篇关于多伦多房市的评论文章，很凑巧，楼市现在的调整和我去年3月份在文章中做出的判断一致；可以参考《多伦多房市的回调也许就在眼前》最近这段时间我也聊过一些对房市的看法，比如这些《房市怎么突然就凉了？》《如果房价跌25%，那就惨了！》《150万的入门级房产，加息后有多恐怖？别眨眼，别流泪！》 潜在威胁我现在看到一个潜在的，威胁各位收入的趋势，这也是为什么要写这封信给各位。自从3月3日央行加息以来，多伦多及周边的房产交易明显放缓，一些高价格的房型，比如Markham中Wismer的区域，4卧房，双车库，3000尺左右的独立房，成交均价从一个多月前的$2,300,000-$2,400,000跌到了最近的$1,900,000-$2,000,000区间。蒸发掉了接近20%的价格，而且很多Sold Firm的房子，由于还没有最后交接，很有可能会因为银行评估的问题（少$400,000）导致无法完成交接，经纪的佣金得不到支付。一般的家庭是很难瞬间凑足那缺少的$400,000首付的，何况在一个房价预期继续下跌的环境中，鲜有买家会做接盘侠。强调一下，这只是加息一次0.25%，调整一个月后的结果。 房产的交易价格下滑，房产交易量下滑，销售周期增长，再加上央行的激进加息政策和地方政府的反投机法令Speculation Tax，今年的房市会相当困难。市场如果被冰封，地产经纪的收入就会大幅减少。尤其是在过去的两年房市如日中天的时候，又有大批的行业外的人士转行做地产经纪。根据2022年1月份的数据，安省现在有82,000名地产经纪。 可想而知，交易量和平均交易价格下降，而分这碗饭的人反而更多，未来的局面很有可能是，除了少数头部经纪，一般的地产经纪买卖业务会锐减，收入水平会萎缩，而糊口成本因通货膨胀，反而上升。这就是经济学的基本规律，过度的利润，吸引更多人入行，但一旦行业萧条，很多人又会被挤出去。这还不是最糟糕的，很多地产经纪，由于过去的行业繁荣，积累了不少的投资物业，欠下了不少银行房贷，每个月的现金流消耗相当大。如今房价不行了，连再贷款Refinance也行不通，这就是最高形式的风险，资产缩水+现金流断裂+债务增加；对于每个人来说，这都是一个最坏的组合。房市会很快翻转吗？我看不会，一是因为房产投资者的信心被打击，二是因为持有房产的费用增加，三是因为政府也不手软（房市的低迷可能才刚刚开始）。2017年4月后的房市，经过了3年的恢复才回到原位，而2020年的COVID-19后的紧急降息和政府放水才又一次激活了房市。而COVID-19这种低概率事件，百年不遇而未来一两年，我们将面对的是央行利率的持续上升和资产缩表。 。 根据Globe and Mail上的分析，债券市场上150bps的Yield跳升也反应了现在房市的危险，因为上一次类似的跳升出现在1990年代，40年不遇。如果有些记忆的朋友可能会知道，1990年到2000年左右，加拿大平均的房价从高点滑落，10多年都没有涨回来。1997前后香港来的大批移民，也并没有再次托起房价。这也正是为什么很多加拿大本地长大的人，宁愿长期租房，也不愿买房的真正原因。 而疯狂涌入房市的，大多都是亚洲国家的移民们，因为他们从来没有经历过房产长期的萎靡。如果房价不涨，租金带来的现金流完全不够支付所有的贷款及各项维护成本。爱默生说过，历史不会重演，但是会押韵。可行方案好了，聊了这么多，我来说一说我的解决方案。我建议可以多考一个理财保险类的证书，尝试为自己开拓新的战场，增加收入。 微信创始人张小龙说过，微信不是服务10亿客户，而是30亿，有即时通讯需求的客户有10亿，有微信支付需求的客户有10亿，有自我展示需求的客户有10亿人（朋友圈，公众号，视频号）；如此10亿的生意就做成了30亿人的生意。这个方法也完全适用于每一个经纪朋友，比如总共的客户有200人，那么有买卖房需求有200个，有理财需求有200个，有保险需求的有200个，唯一的问题是你能满足哪几个需求？想想，现在如果大家都不愿意再买房子了，那他们的需求会转到哪里呢？一定是理财，投资，保险啊。你可能还有一个顾虑，是不是跨行业就会不专业，答案是否定的。不专业的人，在哪个行业都不专业，而专业的人，在哪个行业都专业。一个更大的好处是，当你有了跨行业的能力时，你就能看到更大的天空。一个在海里横行霸道的大白鲨是无法知道，海洋的潮汐是由月球的引力引起的，因为它一直都在水里，而恐龙的灭亡，不在于恐龙不够强大，而在于外来的天体打击。现在房市的调整，可能就是一次外来的天体打击，史上罕见。跨行业本身就是为了管理行业的外部风险，让收入可以跨越周期，这也是理财思维带来的解题方法。东边不亮西边亮，永远不撞枪口上。我自己是地产经纪，保险经纪，投资顾问，理财师，分析师，贷款经纪，公众号作者，还是培训讲师。联合维多利亚教育学院，我们一共安排了三次关于理财保险行业证书班的公开课，由我主讲，欢迎你也来听听看。从考牌上岗，到成为专业顾问，再到成为行业精英，每一步的方案，我们都已经帮你想好了，每一个普通人都可以尝试。如果你已经是一名专业人士，我相信你能胜任，因为客人需要的是更好的解决方案，而你最有利的资产，正是你值得被信任的可靠感。唯有真诚可以经得起时间的考验。我代表《小明财商》团队欢迎你。我们的团队可以足不出户，服务ON，BC，AB，MB，QC，SK等等省份。