这个月，刚好是我做房产经纪的5周年，这5年，一共帮客人买了42套房。
从40多万的Condo公寓，到100多万的独立房，再到300多万的小豪宅，中间还穿插了一些热门楼花（期房）。
住宅房产，尤其是在大多区域，是一类重要的投资工具。它和基金，保险等载体共同搭建一个健康的家庭资产配置金字塔。
今天，讲一个用车换房的真实案例。
没钱怎么办？
很多朋友想买第二套房做投资，遇到的第一个问题就是手上没有闲钱。
3年半前，我的朋友L先生，也是这种状态，当时，他的年薪$60,000多，
每个月的净工资，刚够吃喝，供房供车，没有太多节余。
研究了一下他的负债情况，我发现，车贷和房贷是他最主要的债务，
他的车是Finance的，月供$500多，还剩3年的供款期，一共$18,700，利息3.99%，
房贷利息2.99%，房贷月供$1,700，大概有$400,000的贷款。
首先优化债务结构，我建议用自住房屋抵押再贷款，将车贷还掉,
因为房贷的分摊期可以长达30年，远远长于车贷，所以，在支付能力不变的前提下，
可以将消费型的车贷转化为投资型贷款，这样，就多出了$100,000多的资金，解决了缺钱的问题。
为什么选Condo公寓楼？
虽然，近一年，我常说Condo价格太高，遇到风吹草动，价格有下调可能。
但在2017年，中等价位的Condo楼花，是L先生最好的投资选择，原因如下：
高层公寓的建造周期比较长，一般需要3-5年，因此，2017年购买的是2020-2022年的现房价格，大概率房价会涨，可以理解为期货。
高层公寓楼花（期房）订金一般为总房价的20%，可以分2年时间支付，现金压力较小。
高层公寓通常建在人口密集的区域，相应的交通设施，公共设施，社区服务等等，都会跟着未来迁入的人口，逐步配套建设。
购买高层公寓，从支付第一笔定金，到收房之前，不需要办理银行贷款，因此分期的首付，是购房者，唯一的支出，花小钱，办大事，杠杆率高。
低利率环境下，租金一般可以支付各类养房费用，如管理费，贷款，地税等等（以现在的房价计算，会比较困难，需提高首付比例。）
很多时候，当公寓建成时，房价已经上涨，可以根据实际情况重新估价，到银行做再贷款，套出原来的部分首付。
除了以上原因，我们还考虑到了楼盘的具体细节，如生活的便利程度，公路的通达情况，开发商的过往项目，区域的综合发展等等。
最后选择了旺市中心 Transit City 这个楼盘。楼盘周围有Walmart，IKEA等购物商店，有TD， RBC， BMO等银行，还有如KPMG，PWC, 哈雷机车等知名企业。
楼群1公里内，有主要交通枢纽，如横贯东西的Hwy 407，Hwy 7，南北贯通的Hwy 400。
北面有大型购物中心Vanghan Mills Mall，有主题公园 Wonderland， 南面有约克大学，还有 Yorkdale Mall，同时还有地铁总站，直通多伦多市中心。
TTC和VIVA的公车总站，离居住楼群500米，这些配套公共设施，都给这个楼盘创造了价值。
长期看，楼盘所在的旺市中心，有相当的增长潜力。我当时的判断是：“政府正在用数以亿计的资金，大兴土木，来拉动你的投资升值。”
上周，我和L先生，去验收新房，照片中，就是这套 Transit City 两居室的单位，面积699尺，朝向东南。
按照目前的房价，投资持有了3年，增值超过25%，如果以市场价出售，除去各种交易费用，至少净赚$100,000。
这笔收入相当于L先生，3年，36个月，或者750工作日，朝九晚五的工作净收入，而且资产增值的收益，税务上更优惠。
由于再贷款的使用，这套房购买的成本几乎只是当时供车的每月$500块，将消费变为投资，一辆车换一套房。如果你想得通，找对了顾问，赚钱真的比想象中更容易。
计算投资回报，3年总回报在10倍之上，也就是1000%，3年来每月支付的$500, 一半是利息，一半是本金，总利息成本不到$10,000。
这样的投资结果只是理财思维，杠杆使用，长期持有，复利增长，这些要素的共同合力，也就是知识变现。
上述的投资操作，必须用到跨学科的知识和经验，
至少要，对贷款方式有了解，能弄到钱；对投资前景作判断，能选对投资标的；对楼盘购买有把握，能精准入手，
有了这样些能力，再加上少许运气，赚钱就成了大概率事件。
长期看，要赚钱，更多的是拼认知，拼实力。
结论是什么？
其实，我从来不反对买房，也真心认为房产是中产家庭重要的投资载体之一。但我不迷信，认为房产是家庭投资组合的唯一。
作为房产经纪，我帮客人解决过很多问题，为几十个家庭，圆了购房梦。
但是，我并不赞成朋友圈里，满屏刷广告，低质量洗脑宣传，片面夸大买房的优势，而故意忽略潜在风险。
任何好的投资方案，都需要审视投资者的具体情况，私人订制，量体裁衣。
可惜的是，越是低门槛的行业，优秀顾问和低劣顾问，水平差距就越大，只是一般客人很难辨别。
行业内也遵循20/80原则：20%的经纪人，做得很出色，80%的经纪人，只能勉强糊口。
作为投资者，除了努力提高自己的判断力外，还要认真审查身边顾问的品质，多数情况下，他/她的建议质量直接决定你的投资成败。
我这里，还有不少关于买卖房的小故事，以后慢慢讲，如果你喜欢，请订阅。
点这里阅读原文
钱的事，这里都讲，
讲的，都能做到，
理财我们是认真的。
