XIAOMING

大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十七期。 这期我们来聊一个一直在我心头萦绕的话题：地产经纪该如何理财？ 一些朋友知道，除了理财投资，写公众号，做保险规划，讲课培训以外， 我还是一名大多地区的职业地产经纪。 虽然不是大牌，但金融分析师的背景，以及跨行业的投资经验，也让我有了一些不同的视角。 还是从一个真实的案例说起： 2017年底，我带客人看房，那正是 《安省4.20公平住房法案》颁布半年多的时候。 由于海外买家税、银行贷款等一系列政策的调整，大多地区2017年头如火如荼的房市迅速降温。 从一个房子有十几个竞价，最后以高出报价十几甚至几十万，无条件成交； 到买家可以在多个房子中精挑细选，压低价格，并在合同上列出若干保护性条款，只过了不到半年的时间。 一个标价百来万的独立屋，前后半年掉价接近30%。在很多华人热炒的区域，价格下跌更是严重。 根据多伦多地产局（TREB）的数据，在华人极度追捧的区域万锦市Markham， 独立屋均价从$1,750,000左右跌至$1,250,000左右，暴跌$500,000，平均成交天数从不到10天飙涨至超过30天。 在这种狂热骤冷的情况下，很多在高位入市的买家， 首付几乎全部被下跌的房价吃掉，原来30%左右的净值分文不剩。 如果买家拍拍屁股，把房屋钥匙交给银行，2007年的美国次贷危机或许重现。 那么一直在市场里打转，对房价涨跌了如指掌的地产经纪情况如何呢？ 实际上，大部分的地产经纪是没办法在最高点卖出自己的投资房，然后再在低点吸入的， 因为房产类投资有着天然的不流动性（无法在短时间内变现）。 在帮客人搜索房源时，我发现一名R经纪，在Richmond Hill 和 Markham 区域 持有6套房产，同一时间挂牌出售， 那正是2017年的12月。 市场整体下跌时，地产经纪会面临怎样的问题呢？ 房产价值严重缩水，资产净值接近负数。 佣金收入相应下降，因为佣金通常按照房价的固定百分比计算。 每笔交易的时间延长， 现金入账速度减缓。 客人购买热情下降，服务成本增高，新进入市场的经纪进一步竞争，使得佣金下降。 多套投资房同时面临巨大的固定开销，如房贷，地税，空置率，甚至是高利贷，入不敷出，负现金流增高。 简单说，资产缩水，收入减少，支出猛增，随时面临资金链断裂，破产清盘。 那么，为什么地产经纪们都很难通过自己的专业来避免市场颓废带来的威胁呢？ 因为整天奔波忙碌的地产经纪们，就好像水中游水的鸭子， 表面看似平静，但脚在水下不停地扑腾，生怕脚一停，沉入水底。 虽然可以感受到水温的冷暖变化， 但无法预测水温什么时候，往哪个方向，以什么幅度变化。 因为房市本身是一个复杂系统，有很多的自变量存在。 这就好像把一个石子投入水中，可以看到不断往周围扩散的涟漪， 咋一看，涟漪有着可以预测的运动轨迹，但如果其他人也往水里丢石头，整个轨迹就杂乱了，变得不可测。 更何况，很多时候，一把石子同时落水。 这样一来，地产经纪们即使靠碰运气，做出了正确的判断，也很难在交易中迅速套利或者避险。 我虽然没有进一步追踪那个R经纪的房产交易情况， 但根据市场的数据， 即使R经纪一直持有自己那6套房子，从2017年底到2019年4月， 房产的整体价格几乎与2017年底持平，还呈下降趋势。 扣除各类开支，很难想象，R经纪这一年半的时间是怎样挺过来的， 或许房子卖了，亏了些钱，换来不少经验； 或许还在咬牙坚持等待有朝一日，房市回暖。 对于未来，我往往不做预测，并不是因为没有观点， 而是因为不论我的预测如何，都不会影响真实的市场走向。 那么地产经纪应该如何理财呢？ …

坐拥6套房产，但差点破产，地产经纪该如何理财？ Read More »

大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十五期。 这几天，一则奔驰车主维权的报道上了央视新闻。 原来，直到女车主坐上奔驰车前盖时，才知道自己被 “金融服务费” 了。 今天接着上期的话题，谈谈加拿大理财投资界常用的忽悠手法：隐藏费用和艺低人胆大。 3. 隐藏费用 Hidden Fees 一个老客人找我聊天，说他平时好奇心比较强，到处去听免费的理财投资讲座，希望获取更多资讯。 于是，好不容易，将未到期的投资从一家理财公司，转到另一家。 最后发现投资要被锁定7年，如果提前赎回本金将会面临阶梯式罚款。 更有意思的是，这个客人的钱正是从一个理财公司，交完罚款，才转过去的。 形象地说，刚把左脚从泥巴里拔出来，右脚再次捅入泥潭，一个大写的囧。 其实，在加拿大投资理财行业中，这种7年内提前赎回本金将要面临罚款的支付结构是很普遍的。 英文叫做Deferred Sales Charge, 简称 DSC。也就是，客人在7年内取出每年限额以外的投资，将会面临罚款。 罚款的比例一般逐年下降，如下图。 那问题是，为什么很多客人在购买基金产品的时候对这种罚款结构一无所知呢？ 实际情况是，当理财顾问选用这种收费结构时，他/她往往会得到一次性支付的高额佣金。 即使客人中途转走资金，受损失的也只是客人。 而且，一旦锁定就是7年，用李笑来的话 :”对于关注成长的人，7年可就是一辈子。”  那为什么理财顾问很少跟客人提起这种收费结构呢？ 因为客人并不傻，如果老老实实地跟客人解释，管理的资金将会流失。  而不说，客人就不会知道。 如此，这种没有明说的收费结构便成为了顾问、客人信任关系的试金石。 当然，除了这种收费结构以外，还有 Front-end Load (FEL), Back-end Load (BEL),  Commission Charge Back (CCB),  No Load  (NL), Low Load (LL) 等多种收费方式。 至于哪种收费结构更合适，还是因具体投资需求而定， 但我认为DSC这种有可能损害客人利益的收费结构应该被行业淘汰，这也是目前的一种趋势。 然而，收费方式只是理财行业众多不对称信息的冰山一角。 所以，比投资理财产品更重要的是投资顾问的本心， 因为很多时候，客人和顾问的利益是相矛盾的， 如何做出取舍体现了顾问的职业道德水平。 假如你把钱交给了理财公司，退出时却要被罚款，那么你多半是被DSC了。 4. 艺低人胆大 俗话说，艺高人胆大，但在理财投资领域往往是艺低人胆大。 见得少了，经历不够，才更容易引发幻想。 张嘴胡说就是一种常见的表现形式： “老王，这个投资很不错，过去五年平均每年回报都在15%以上，以后一年涨15%，可以再借点钱往里投。” 以上这种说法就很不靠谱。 过去在银行投资部门工作时，每一次给客人推荐基金类产品， 我都要不厌其烦地跟客人重复 “过去的投资回报并不代表未来的投资回报。” 专业说法是过往投资回报和未来投资回报没有相关性。 也就是说，这一年投资的涨跌幅度，和上一年的涨跌幅度是没有必然联系的。 就好像，每一次投掷硬币正面朝上的概率都是50%， 和前几次出现的结果无关。 但这种短期投资结果的不确定性，却是可以通过长时间持有来降低的。 根据1950-2014年，Morningstar 对加拿大 S&P/TSX …

在加拿大，你被“金融服务费”了吗？——怎么识别理财界的大忽悠？ （中） Read More »

大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十四期。 很多人通过各种渠道联系我，诉苦说，他们是怎样被忽悠，导致投资损失，也希望我给他们出主意。 今天，我谈一个相当重要, 但很少有人提及的问题：如何识别理财界的大忽悠？ 理财顾问给出投资建议和医生给出医疗方案很相似， 一个是解决钱的问题，一个是解决身体的问题。 最可怕的莫过于，病人盲目地相信衣着光鲜、口若悬河的江湖郎中， 不但没有解决身体的问题，反而把身体解决了，伤财、伤身、甚至要命。 我有六个锦囊，今天先讲两个： 1. 过高期许 Overpromise 在金融资产定价中，唯一一个公认的无风险资产是以美国国家信用为支撑的短期国债，Treasury Bills。 其他所有的资产都要在这个基础上添加各种风险， 比如通货风险，时间风险，政治风险，汇率风险，信用风险、兑现风险、市场风险等等。 如此一来，即使是很多国家的债券都是有风险的资产。  要知道，国家债券风险相当低的原因是它们往往有独立印钞票的能力。 2009 年金融风暴过后，欧盟的一些国家包括传统发达国家 PIGS，  即葡萄牙，意大利，希腊和西班牙都陷入了更深的经济危机， 面临国家债务违约的风险，原因之一就是他们已经并入欧盟，失去了自己说了算的印钞和发国债权利。 反观活跃在朋友圈中的各类理财顾问，经常会给客人承诺各种保证的回报（Guaranteed Return）。 在加拿大，除了加拿大国债以外，真正能做到保证回报的资产只有两类， 一类是定期存款 GIC（Guaranteed Investment Certificate）， 另一种是保险公司提供的，写在合同上的最低回报、到期保障，或者重疾和身故赔偿金。 有些私募基金也会提供一个预期定额回报，比如12%一年的私贷利息，这些回报严格上不是保证的，  而是在抵押资产不被清盘，债务人能正常还贷的情况下预期的回报。 这样的私贷虽然通常有房产作抵押，但它至少是 “第三者”， 因为在破产清算的时候，欠政府的税、原有的银行贷款都是排在私贷投资者前面的债权人。 很多时候，在去除各种法律费用，经纪买卖佣金之后， 投资人不光拿不到承诺的利息，就连本金也可能亏掉。 私募投资的项目很多，有商业地产，有海滨度假村，还有酒店翻修等等， 它们特异性很强，名字很炫目，宣传狠下功夫， 但资本募集比较困难，需要承诺较高的回报来吸引资金， 这些大多只是预期回报，很多缺少参照物和历史记录。 安省对私募基金的监管也十分有限，所以对投资者资格提出要求（Accredited Investor）。 比如，加拿大很多的私募基金都要求客人是机构投资者， 或者金融投资净值产超过$1,000,000, 或者家庭年薪最近两年超过$300,000， 或者资产净值超过$5,000,000 等等 据我所知，大部分的投资者是达不到这几个要求的。 所以，一旦投资产生意外亏损，投资人很难承受，甚至钱会打水漂。 当你的顾问提到保证本金和保障回报时，除非白纸黑字， 写在纸上，然后签字画押，否则一定要多个心眼，仔细阅读小体字。 没有把握时，可以咨询第三方的独立建议，很多私募基金是不能提前赎回的。 2. …

怎么识别投资理财界的大忽悠？（上） Read More »