《小明财商》第129期 今天是8月4日，周四，2022年过了一多半。这半年多的时间，投资市场发生了有意思的变化，想把它记录下来，也算是对自己投资工作的复盘。 普通人投资的资产大类一般包括住宅房产和股票（包括股票基金），然后还有一些定存和保险类的产品，我们来依次梳理。 房市这半年 半年前如果有人告诉你多伦多的房价会跌，大多数人不会相信，而半年过后，如果有人告诉你房价会止跌，大多数人同样不相信。 我们来看看这半年多伦多地产局的销售统计数据： 得出的结论是一致的，今年2月是房价的顶，之后就一路下跌，越大越贵的房子跌去的金额也就越多。从数据看，GTA独立房均价跌幅已经超过24%， 城市边界的区域跌幅更大。相比独立屋来说，Condo Apartment 这类物业跌幅更小一些。 24%的跌幅对于高点入场的买家来说，20%的首付就已经全部归零，房产的净值为负数（如果想卖掉的话有高额的交易费用以及银行的罚款等等），如此买房者背负着一个时长为30年，利率继续看涨的房屋贷款，不断上涨的地税和房屋维护费用，同时还要面对房价继续下跌的尴尬。 相应的，现在房租急剧上涨也反应了潜在购房者再等等看的心理预期，而且这个预期也会被销售数据证实，成为不断加强的自证预言。再加上央行毫不松懈的加息预警以及银行贷款政策的大幅收紧，房价离见底还有一段距离。 只要房价停止上涨，不断再贷款，购买10套房的策略对于绝大多数人来说是不适用的，而且相当的危险。依靠高杠杆买房的投资方式，只适合于小部分有强大现金流，且现金流不受市场环境影响的人群。 当然，如果你有很长的投资周期，有稳定的可支配收入，而且不需要考虑流动性风险，可投资的资产类别远不止住宅房产这一类。而住宅房产的主要投资群体是个人投资者，更容易受到情绪的影响。 同时，一些简单的推论不攻自破，比如，土地是稀缺资源，所以地大的房子抗跌（事实证明，地大的房子跌幅反而更大）；只要通货膨胀高，房价就不会跌，房产能抗通胀；再比如多伦多人口持续增加，所以房价不会跌等等。（现在房价跌了，通胀还很高，人口也没减少）。 这些过于简单的结论，看上去有道理，而实际上我们忽略了，长期可能成立的结论，在较短的时间内不成立，而经济学家罗伯特席勒在《非理性繁荣》中整理出来的美国房价的数据并不支持，短期内，人口上涨会推高房价，以及建筑成本上涨会推高房价这两个结论。 当然，美国的整体房价似乎也不能完全等同于多伦多的房价，不过这样的关联思考还是有价值的，而且现在的房价下跌是全球性的，中国在跌，美国在跌，新西兰在跌，澳洲在跌，加拿大也在跌。 你想一想，如果中国的房产不能变现，新移民/留学生的首付哪里来？有没有可能，房价下跌是全球经济大环境导致的，是上一轮房价上涨周期的终结，这轮跌幅已超2017年。 短期内剧烈的房价波动和人口以及建筑成本的变化无关。实际上，利率变化也很难直接解释房价的变化。 2005年1月到2017年1月多伦多的平均房价几乎不间断的上涨，在这12年间，央行的利率总体比较低，但也是经常上调和下降的，可以参考下图。 房产不是不能买，只是需要合理配置。 股市这半年 讲完房市，再将视角转入到股市，从今年1月1日到现在美国主要的股指已经从6月的最低点逐步恢复，S&P500 YTD跌幅13.44%，NASDAQ YTD跌幅为19.66%，而S&P/TSX（多伦多股票综合指数）YTD跌幅为7.81%

加拿大银监会动手了，核弹级威胁，对房市的打击将进一步扩大。到2023年底，HELOC和mortgage combined的产品，LTV不能高于65%，现有的高于65%的部分要逐步降低至65%水平。房市的进一步下跌几乎是必然趋势。强升息+减少贷款本金=致命一击。就问你怕不怕？

周五上财商课时，和同学讨论到流动性风险。其中一个例子就是售房相对于卖股票/基金的流动性风险。 基金股票一般卖的时候只需要点点鼠标，而且最多1-2个工作日到账。而房产，比如图2中的房源，上市已经79天，加上售前准备比如moving，staging，photo shooting，listing等等，房子最少已经空置3个月，这三个月开销一分不少，地税，房贷，维护，水电月月扣，而即便成交，到final closing顺利的话还得2-3个月，期间继续交上述费用。 同时，经纪费也少不了，还有律师费，银行罚款等等。一般总数在房价的5%左右。一个200万的房子，10万费用跑不掉。如此，从上市到真正拿到钱半年时间也就过去了。 当然，还没有考虑买家违约的风险。图3，2月份卖258，6月份卖205，直降53万，还不保证后面的买家能close。 原来的买家违约，一场法律诉讼免不了，耗时耗力耗钱，但卖家能不能拿回差价不一定，买家可以回国可以破产可以转移资产，或者就是根本穷。 最后，如果让你判断，央行继续快速加息直到明年，你猜房市会怎样？ 财商的重要性，不言而喻了吧。对于一般家庭，少亏＄500,000只是一个简单的选择而已。今天的关键词：资产流动性风险。 我不反对买房，我反对疯狂买房，不考虑风险承受能力，还是那句话，我建议合理资产配置。 本文作者

《小明财商》第128期 在投资组合管理(Portfolio Management)中，首先要问的问题是基金组合（投资组合）的风险/回报到底取决于哪些因素？换句话说，回报高的基金和回报低的基金最主要的区别是什么？根据数据研究，重要程度依次为资产布局(Asset Allocation)，择时(Timing)以及选股(Security Selection)。 而且其中最重要的因素，资产布局(Asset Allocation)的作用解释了超过90%的回报变化。在传统的金融投资工具中，主要的投资类别为股票类和债券类，换句话说，股票和债券的比例就决定了基金长期的回报变化。有些研究表明，基金投资的回报还受到风格(Growth vs. Value)和投资管理费用的影响，但最重要的还是资产配置方式。 这就是为什么在买进基金的时候，顾问一般会有几类选择，比如成长型基金(Growth Funds)，股票的占比通常在75%或以上，混合型基金(Balanced Funds)，股票的占比通常在(50%-70%)之间，以及风险水平低的基金(Moderate Funds)，股票占比通常低于50%，这也是传统的金融资产布局。 参考下面的这张图: 如果你使劲回忆，在做基金购买风险评估的时候，多多少少会在结论的区域出现一些如下的大饼，告诉你和顾问该买哪种基金。 问题问到这里，在银行里买理财产品的客人就直接开账户了，但是在我们理财过程中，问题才刚刚问到了1/6，还有5/6的问题需要接着往下问。 第一个问题，只把投资资产类型限制在股票和债券的搭配，是不是有些过于局限，比如地产类REITs，自住/投资房，保险，年金这些该不该也算作是资产类型呢？银行肯定不会这样问，因为这些资产它们一般不代理，也没有必要提建议。 第二个问题，资产布局一旦确认后，多长时间应该做一次调整呢？难道一辈子选择一种搭配就OK了？当然不是，资产管理中一般有分策略性资产配置(Strategic Asset Allocation)和战术性(Tactic Asset Allocation)；基本可以理解为长期的战略性配置一般不变，但是短期的战术性资产配置可以随着对市场的预期发生相应的变化。 比如，如果我们处于加息的环境中股票和债券一般都会跌，而股票中的科技类股票相比通讯类股票，跌的跟凶残，我们可以少搭配一些，而债券中的固定收益债券相对于浮动收益债券，下滑得更加厉害。如此，在追求长期投资，成长为主的战略不变的情况下，我们可以选择受市场冲击更小的投资种类。 由于市场的变化对不同的资产类型冲击程度不同，因此经常需要资产重置(Rebalancing)，资产重置的目的就在于买低卖高。在市场回调时，股票的跌幅通常会大于债券的跌幅，所以我们会卖出一部分债券，同时以较低的价格买入一部分股票，将股票和债券的比列调回到原来设置的标准。 当市场回暖时，股票的涨幅会快于债券的账户，这样我们又需要卖出一部分高价的股票，买入一些债券再次回到原来预设的资产配置比例。最后的结果是同样的市场情况下，持续重置的投资组合回报更高风险更小。

央行的报告显示加拿大居民的债务负担高，可能导致房市继续恶化。加拿大版的债务危机也许就在眼前，最近一年买房子的和高负债的人群都是高风险人群。 作为地产经纪，我从来不反对买房投资，我劝你合理配置，量力而为。当然，我也是金融分析师，保险经纪，理财顾问，贷款经纪，所以我愿意说实话，把投资风险最真实的一面告诉大家。