《小明财商》第125期 各位同行，你们好，我是小明，是一名多伦多的地产经纪。我曾经写过好几篇关于多伦多房市的评论文章，很凑巧，楼市现在的调整和我去年3月份在文章中做出的判断一致；可以参考《多伦多房市的回调也许就在眼前》最近这段时间我也聊过一些对房市的看法，比如这些《房市怎么突然就凉了？》《如果房价跌25%，那就惨了！》《150万的入门级房产，加息后有多恐怖？别眨眼，别流泪！》 潜在威胁我现在看到一个潜在的，威胁各位收入的趋势，这也是为什么要写这封信给各位。自从3月3日央行加息以来，多伦多及周边的房产交易明显放缓，一些高价格的房型，比如Markham中Wismer的区域，4卧房，双车库，3000尺左右的独立房，成交均价从一个多月前的$2,300,000-$2,400,000跌到了最近的$1,900,000-$2,000,000区间。蒸发掉了接近20%的价格，而且很多Sold Firm的房子，由于还没有最后交接，很有可能会因为银行评估的问题（少$400,000）导致无法完成交接，经纪的佣金得不到支付。一般的家庭是很难瞬间凑足那缺少的$400,000首付的，何况在一个房价预期继续下跌的环境中，鲜有买家会做接盘侠。强调一下，这只是加息一次0.25%，调整一个月后的结果。 房产的交易价格下滑，房产交易量下滑，销售周期增长，再加上央行的激进加息政策和地方政府的反投机法令Speculation Tax，今年的房市会相当困难。市场如果被冰封，地产经纪的收入就会大幅减少。尤其是在过去的两年房市如日中天的时候，又有大批的行业外的人士转行做地产经纪。根据2022年1月份的数据，安省现在有82,000名地产经纪。 可想而知，交易量和平均交易价格下降，而分这碗饭的人反而更多，未来的局面很有可能是，除了少数头部经纪，一般的地产经纪买卖业务会锐减，收入水平会萎缩，而糊口成本因通货膨胀，反而上升。这就是经济学的基本规律，过度的利润，吸引更多人入行，但一旦行业萧条，很多人又会被挤出去。这还不是最糟糕的，很多地产经纪，由于过去的行业繁荣，积累了不少的投资物业，欠下了不少银行房贷，每个月的现金流消耗相当大。如今房价不行了，连再贷款Refinance也行不通，这就是最高形式的风险，资产缩水+现金流断裂+债务增加；对于每个人来说，这都是一个最坏的组合。房市会很快翻转吗？我看不会，一是因为房产投资者的信心被打击，二是因为持有房产的费用增加，三是因为政府也不手软（房市的低迷可能才刚刚开始）。2017年4月后的房市，经过了3年的恢复才回到原位，而2020年的COVID-19后的紧急降息和政府放水才又一次激活了房市。而COVID-19这种低概率事件，百年不遇而未来一两年，我们将面对的是央行利率的持续上升和资产缩表。 。 根据Globe and Mail上的分析，债券市场上150bps的Yield跳升也反应了现在房市的危险，因为上一次类似的跳升出现在1990年代，40年不遇。如果有些记忆的朋友可能会知道，1990年到2000年左右，加拿大平均的房价从高点滑落，10多年都没有涨回来。1997前后香港来的大批移民，也并没有再次托起房价。这也正是为什么很多加拿大本地长大的人，宁愿长期租房，也不愿买房的真正原因。 而疯狂涌入房市的，大多都是亚洲国家的移民们，因为他们从来没有经历过房产长期的萎靡。如果房价不涨，租金带来的现金流完全不够支付所有的贷款及各项维护成本。爱默生说过，历史不会重演，但是会押韵。可行方案好了，聊了这么多，我来说一说我的解决方案。我建议可以多考一个理财保险类的证书，尝试为自己开拓新的战场，增加收入。 微信创始人张小龙说过，微信不是服务10亿客户，而是30亿，有即时通讯需求的客户有10亿，有微信支付需求的客户有10亿，有自我展示需求的客户有10亿人（朋友圈，公众号，视频号）；如此10亿的生意就做成了30亿人的生意。这个方法也完全适用于每一个经纪朋友，比如总共的客户有200人，那么有买卖房需求有200个，有理财需求有200个，有保险需求的有200个，唯一的问题是你能满足哪几个需求？想想，现在如果大家都不愿意再买房子了，那他们的需求会转到哪里呢？一定是理财，投资，保险啊。你可能还有一个顾虑，是不是跨行业就会不专业，答案是否定的。不专业的人，在哪个行业都不专业，而专业的人，在哪个行业都专业。一个更大的好处是，当你有了跨行业的能力时，你就能看到更大的天空。一个在海里横行霸道的大白鲨是无法知道，海洋的潮汐是由月球的引力引起的，因为它一直都在水里，而恐龙的灭亡，不在于恐龙不够强大，而在于外来的天体打击。现在房市的调整，可能就是一次外来的天体打击，史上罕见。跨行业本身就是为了管理行业的外部风险，让收入可以跨越周期，这也是理财思维带来的解题方法。东边不亮西边亮，永远不撞枪口上。我自己是地产经纪，保险经纪，投资顾问，理财师，分析师，贷款经纪，公众号作者，还是培训讲师。联合维多利亚教育学院，我们一共安排了三次关于理财保险行业证书班的公开课，由我主讲，欢迎你也来听听看。从考牌上岗，到成为专业顾问，再到成为行业精英，每一步的方案，我们都已经帮你想好了，每一个普通人都可以尝试。如果你已经是一名专业人士，我相信你能胜任，因为客人需要的是更好的解决方案，而你最有利的资产，正是你值得被信任的可靠感。唯有真诚可以经得起时间的考验。我代表《小明财商》团队欢迎你。我们的团队可以足不出户，服务ON，BC，AB，MB，QC，SK等等省份。

《小明财商》第124期 这段时间，你一定认为现在的房价高的离谱，心里明白，嘴上不说。 和几个地产经纪同事聊天，“不知道为什么3月份的房市突然一下就凉下来了，1、2月份那种30多个人抢Offer的场面再也见不到了，即便勉强设置了Offer Presentation，很多也达不到卖家的预期价格，这和2017年的情况十分相似。”  仅仅相隔几个星期， 到底是什么发生了变化呢？ 不是说人口增长房价就不跌吗？ 不是说建筑成本上涨房价就上涨吗？ 不是说高通货膨胀房价就走高吗？ 还是说买房的刚需都满足了？ 依我看，前面的这些房价暴涨时起到支持作用的理论都站不住脚。美国研究中，房价和人口以及建筑成本的关系图如下： 说来奇怪，政府也并没有出台像2017年4月的420政策来打压某些区域的房价啊！？ 其实，我在去年3月时就写过文章，说当时的房价增长太疯狂，估计到去年年底房价会下滑。 现在看来，预测不可能相当的精准，但是严谨的推理和理性的判断还是可以帮到一些读者做出更审慎的决定。 好了，以下的判断还是个人的观点，仅供参考。 升息是最大的风险 3月3日加拿大央行行长Governor Tiff Macklem在他对于CFA Society的演讲中，明确且坚定的表述了央行控制价格的决心，换句话说，他认为加拿大央行在未来的主要工作是将通货膨胀控制在预定的范围。如果打开加拿大央行的网站，你会看到的最抢眼的一句话是：“我们是加拿大的央行。我们会把通货膨胀保证在低且平稳的水平来保存货币的价值。” 更直白点说，不论如何我们会把对抗通货膨胀作为我们的首要任务，以历史的水平来看，通货膨胀需要被维持在1-3%的范围，而最新的通货膨胀数据是5.7%，一月份的数据高达7.3%。 在他的公开视频讲话中，还明确的指出，加息通道才刚刚开启，认为经济整体是可以承受这样的加息速度的，而且上一次加拿大遇到类似的通货膨胀水平是1993年。而1994年6月的5年房贷利率为10.75%，有图有真相，如下： 奇怪的是，为什么大部分的华人对那段高利息的日子没有耳闻呢？ 再想想，我们这群华人移民中有多少人在1993年之前就在加拿大置业的呢？ 生得早，你已经太老；生得晚，那时你还小。

加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第120期 能成长的人必须要有一个能力，那就是反思。反思是首先知错，然后认错，最后改错，这个循环不断更迭，积累推进，发生蜕变，如蚕化蝶一般。 20/20/20现象 在加拿大，相信大家都曾看到过一个情景，我叫它20/20/20现象，就是20来岁的留学生，开着$20多万的豪车，租住在$2,000一个月的公寓单位里，吃饭靠外卖，作业靠代写，家务靠保姆，花销靠父母。给外人的印象是，Ta家真有钱！ 由于工作原因，我接触到一些这样的人群，父母会跟我吐苦水，说国内生意环境变化快，斗智斗勇斗关系，赚钱很辛苦，但同时也好面子，会跟孩子说，家里的吃穿用度，爸妈帮你安排，并且安慰自已：“用度紧一点，再穷不能穷孩子。” 而从孩子的理解来看，“我家条件优越，花钱从来，不需要计算。” 可以说，父母轻度自虐，孩子完全无感。 同时父母还有期待，等有一天，孩子长大了，独立承担生活责任的时候，就会明白持家立业不容易。现在在能力范围内，尽量撑起一把伞，不让孩子暴露在烈日骄阳，或是冰雪冷雨之中，毛病是惯出来的。中国式父母真的很纠结。越保护，越无助。虎父养出的多是犬子。 很多富裕家庭中长大的孩子们，只有花钱的欲望，没有投资理财的观念。既没有责任，又没有权限。没有责任是因为父母一直在输血，没有权限是因为父母拥有一票否决权，担心孩子年龄小，会被骗，怕犯错。 甚至遇到过一个20多岁的“小朋友”，建议他在生活开支中每月拿出$300，存起来做长期规划，最后，这个计划，被远在国内的母亲一票否决，得到的答案是花$2,000一个月租车可以，因为更贵的车安全性更好，而拿$300块做投资规划，没必要。我只能默默的猜测，也许是过去国内环境太好，赚钱太容易，而且很多“有钱人”，从来都不是靠积累出来的。 事实反常识 事实上，一个人财务能否独立，和父母的教养方式紧密相关。理财观念最初的来源，是家庭生活的耳濡目染。被富养的孩子，很少能理解家长的难处。新闻上还会冒出一些年轻气盛的不孝子向家中年老力衰的老人逼宫，要求老人搬离住所，将房产兑现来补贴小家庭的生活。而这些极端的事件背后，几乎都有一个共同的养成经历，那就是老人一味的补贴年轻人，将孩子呵护在自己的羽翼下，然后有一天，家庭财务状况发生变化。变化可以很突然，一份医生的诊断报告，就可以改变家庭的财富命运，而养成独立的财务能力却需要很长的时间。 30岁的成年人，如果只有3岁小孩的认知能力，就会被贴上需要被关怀人士的标签；30岁的成年人，如果只有3岁小孩的财富管理能力，又会被怎样分类呢？我只能说肯定评级不高，而这样的财商水平是无法面对一生中，各种财务威胁的。 大多的成年人，对于财富是如何积累的，有相当多的错误认识，这和媒体的渲染有关。比如，有钱人就是住豪宅，开豪车的；他们生活奢靡，吃穿用度多是顶级品牌的限量款；省钱和勤俭是给loser洗脑用的，赚钱能力才是最重要的；财富的获得不用依靠长期积累，而是靠一时的好运气，好比中彩票、创业成功或者是投资翻倍等等。 根据《The Millionaire Next Door》一书中的研究，美国大多数的有钱人是靠长期的积累，投资，再积累，再投资，年复一年，才慢慢变成有钱人的。这群富人有5个共同的习惯： 让生活开销大幅低于收入水平； 用他们的时间和金钱创造更多的财富； 让财富独立优先于社交炫耀； 他们善于发现投资机会； 他们会选择正确的职业发展方向。 书中统计的，80%的有钱人都是富一代，大多都是自顾人士，比如园艺师傅，工厂所有者，会计或者拍卖师。他们的生活都相当节俭，居住的房子也不会特别浮华，通常开着二手车，平均来看，他们会将每年家庭收入的20%用来投资。 和常识相反的是，真正有钱的人不会随性花钱，不用贵重的饰品，也不会开最新，最炫酷的豪车。他们对这些炫耀不感兴趣。