加拿大华人共同关注的理财公众号 《小明财商》第120期 能成长的人必须要有一个能力，那就是反思。反思是首先知错，然后认错，最后改错，这个循环不断更迭，积累推进，发生蜕变，如蚕化蝶一般。 20/20/20现象 在加拿大，相信大家都曾看到过一个情景，我叫它20/20/20现象，就是20来岁的留学生，开着$20多万的豪车，租住在$2,000一个月的公寓单位里，吃饭靠外卖，作业靠代写，家务靠保姆，花销靠父母。给外人的印象是，Ta家真有钱！ 由于工作原因，我接触到一些这样的人群，父母会跟我吐苦水，说国内生意环境变化快，斗智斗勇斗关系，赚钱很辛苦，但同时也好面子，会跟孩子说，家里的吃穿用度，爸妈帮你安排，并且安慰自已：“用度紧一点，再穷不能穷孩子。” 而从孩子的理解来看，“我家条件优越，花钱从来，不需要计算。” 可以说，父母轻度自虐，孩子完全无感。 同时父母还有期待，等有一天，孩子长大了，独立承担生活责任的时候，就会明白持家立业不容易。现在在能力范围内，尽量撑起一把伞，不让孩子暴露在烈日骄阳，或是冰雪冷雨之中，毛病是惯出来的。中国式父母真的很纠结。越保护，越无助。虎父养出的多是犬子。 很多富裕家庭中长大的孩子们，只有花钱的欲望，没有投资理财的观念。既没有责任，又没有权限。没有责任是因为父母一直在输血，没有权限是因为父母拥有一票否决权，担心孩子年龄小，会被骗，怕犯错。 甚至遇到过一个20多岁的“小朋友”，建议他在生活开支中每月拿出$300，存起来做长期规划，最后，这个计划，被远在国内的母亲一票否决，得到的答案是花$2,000一个月租车可以，因为更贵的车安全性更好，而拿$300块做投资规划，没必要。我只能默默的猜测，也许是过去国内环境太好，赚钱太容易，而且很多“有钱人”，从来都不是靠积累出来的。 事实反常识 事实上，一个人财务能否独立，和父母的教养方式紧密相关。理财观念最初的来源，是家庭生活的耳濡目染。被富养的孩子，很少能理解家长的难处。新闻上还会冒出一些年轻气盛的不孝子向家中年老力衰的老人逼宫，要求老人搬离住所，将房产兑现来补贴小家庭的生活。而这些极端的事件背后，几乎都有一个共同的养成经历，那就是老人一味的补贴年轻人，将孩子呵护在自己的羽翼下，然后有一天，家庭财务状况发生变化。变化可以很突然，一份医生的诊断报告，就可以改变家庭的财富命运，而养成独立的财务能力却需要很长的时间。 30岁的成年人，如果只有3岁小孩的认知能力，就会被贴上需要被关怀人士的标签；30岁的成年人，如果只有3岁小孩的财富管理能力，又会被怎样分类呢？我只能说肯定评级不高，而这样的财商水平是无法面对一生中，各种财务威胁的。 大多的成年人，对于财富是如何积累的，有相当多的错误认识，这和媒体的渲染有关。比如，有钱人就是住豪宅，开豪车的；他们生活奢靡，吃穿用度多是顶级品牌的限量款；省钱和勤俭是给loser洗脑用的，赚钱能力才是最重要的；财富的获得不用依靠长期积累，而是靠一时的好运气，好比中彩票、创业成功或者是投资翻倍等等。 根据《The Millionaire Next Door》一书中的研究，美国大多数的有钱人是靠长期的积累，投资，再积累，再投资，年复一年，才慢慢变成有钱人的。这群富人有5个共同的习惯： 让生活开销大幅低于收入水平； 用他们的时间和金钱创造更多的财富； 让财富独立优先于社交炫耀； 他们善于发现投资机会； 他们会选择正确的职业发展方向。 书中统计的，80%的有钱人都是富一代，大多都是自顾人士，比如园艺师傅，工厂所有者，会计或者拍卖师。他们的生活都相当节俭，居住的房子也不会特别浮华，通常开着二手车，平均来看，他们会将每年家庭收入的20%用来投资。 和常识相反的是，真正有钱的人不会随性花钱，不用贵重的饰品，也不会开最新，最炫酷的豪车。他们对这些炫耀不感兴趣。

《小明财商》第119期 当顶级富豪们在媒体上公开撕逼的时候，吃瓜群众还是能收获一些新知的。今天要讲的就是加拿大最大的通讯家族Rogers Communications 的权利之争。 加拿大的通讯业如今由三巨头掌管，它们分别是Rogers Communications, Bell Enterprise 和 Telus。据网上的数据，Rogers 公司服务着加拿大1000多万的用户，也就是几乎1/3的加拿大人口。现在的 Rogers 公司是三代 Rogers 家族成员共同建立的。 1925年，老罗杰斯 Edward S. Rogers Sr. 发明了世界上第一款交流电加热导管丝，成为让收音机在一般家庭中流行的关键技术。在1931年，他在多伦多建立了CFRB广播站并获得实验性的电视经营许可。不幸的是，在1939年5月6号，他在工作时突然脑溢血身故。留下了遗孀Velma 和一个5岁的儿子，Edward S.（Ted）Rogers。 1960年，Ted Rogers

《小明财商》第116期 最近一家中国房产企业经常占据媒体首页，对于这次事件的描述，有的媒体称它为债务危机，有的媒体称它为雷曼时刻，相信你会有所耳闻。 在中国的房产企业中，恒大地产是一个领头羊，至少在披露出来的负债水平上。恒大第一，碧桂园第二，万科第三。账面债务接近于￥2,000,000,000,000。之所以写成这样，是让大家直观感受一下这个企业有多大，当然，这里的负债只是资产负债表上的数字，还不包括很多隐藏的大Boss。 不知道你会不会惊讶，在中国火了30年的房产竟然一下就不行了，而且还是这么有名的头部企业，问题出在哪呢？ 简单叙述一下这条链条上发生变化的因素： 1. 房价预期：房子是传统意义上流动性很差的一类资产，而且建造周期比较长。2017年开盘，可能要到2020年才入住，那么2017年的房价预期到2020年是否能兑现就是一个很大的不确定因素。很显然，中国的住房销量已经严重下滑，基本到达疫情初期水平，如下图 2. 债务到期：销量严重下降会直接导致开发商收不到钱，这里的钱包括期房的定金，现房的购房款，以及银行的持续贷款等等。这样会导致一些到期的债务无法顺延，账面的房产不能变现，现金被吸干，这就是流动性风险。现金和房产虽同为资产，在危机中，现金的意义远大于固定资产。企业的生死往往是由现金流决定而不是资产的价值。 3. 高杠杆：所有的房产企业几乎都是撬动资本的高手。开发商借钱做项目，赚了是自己的利润，亏了是银行的坏账。所以，在中国做地产是暴利行业。但暴利的前提是房价一直涨，人口一直涌入，房产一直是硬通货，银行一直愿意无条件注资。可惜，有一天这些条件会发生变化，这就是风险之所在。 4. 因素叠加：银行的功能是在晴天送伞，雨天收伞，因此，越是陷入危机之中，银行越会见死不救。大的企业遇到绝境，小的企业活得更艰难。如果无法支付供货商，包工头，市场上就会出现更多的烂尾项目。如此，这次危机最大的隐患在于债务违约的扩大。正所谓一荣俱荣，一损俱损。从下图的债券的要求收益(yield)，可以看出中国高收益债券作为一类资产正在面临挑战。 据估算，中国目前空置的房屋可以容纳9,000万人口，几乎2个半加拿大总人口。 中国的房地产企业对中国的经济有多大影响呢？按照下图的表格，房产相关的活动在经济中的总份额占到28.4%。换句话说，如果国内的房市泡沫破灭，影响将会是极其深远的。在中国，房产是最大的家庭财富聚集地。   我还看过一则报道，里面的数据指出，中国家庭有70%以上的资产被锁在住宅房产中，而同一时期，美国家庭只有35%的资产投入到了房地产。这种比例的差异，也是由于历史的投资记忆造成的。这也是为什么你会常常疑惑，很多“老外”拿着高薪竟然情愿长期租房，也不愿意购买房产。作为中国的邻居，80年代的日本经济达到顶峰，全国从企业到个人，都陷入了疯狂“买买买”的状态，地产开发商三菱地所去美国买洛克菲勒大厦，还在大楼的最高处插上了日本国旗。1989年，东京市中心银座广场的地价达到了25万美元一平米。然而，辉煌之后是失落的20年。日本经济泡沫破裂，很多家庭倾家荡产，那些使用高额贷款买房的人瞬间负债累累，欠的钱可能一辈子都还不清。 讲完中国的故事，把镜头拉到眼前，在加拿大投资的朋友可以受到哪些的启发呢？ 资产≠现金流：各种样式的危机最后都是现金流的危机。不论你的资产有多少，关键时刻不能兑付，损失会很惊人。钱再多，房再多，也不及恒大的一个零头。只要银行不给你贷款延期，马上就面临流动性风险，接下来就是银行拍卖（power of sale）。 预期可能随时发生变化：预期就像风中的芦苇，摇摆起来谁都无法预测。2020年初和2021年初的房市预期呈现天壤之别。火了30多年的中国楼市，如今受到重大考验，火了20年的多伦多房市还能坚挺多久，真的很难说。房市不是超越了周期，而是每一个周期的时间段通常比股市更长些。所以，现在高价冲入房市的可能成为猛士，也可以成为烈士，全靠运气。对此，加拿大政府已经发出了预警（温哥华房市风险较低，是因为房源增加。）： 3. 合理配置资产: 耶鲁大学校友基金的掌门人，戴维·斯文森说，投资中最重要的决定依次是，资产配置，市场择时以及证券选择。现金是资产配置中相当重要的一类资产，虽然获利很低，但角色不容小觑。当然除住宅房产外，其他的资产类别还包括黄金，保险，大宗商品，基金，股票，债券等等。有效的分散，不仅减少了风险，也让投资者不会错过应得的回报。从基金的回报来看，今年回报最高的基金是地产信托REITs。这样的回报排序无法预测。 4. 杠杆的使用：杠杆的种类很多样，最危险的一类是高利息，短时间的那一类。加拿大的房贷和投资贷款都算是比较优质的借款形式，建议善用。诺贝尔经济学奖获得者，罗伯特·希勒在《非理性繁荣》中总结出来一条普遍的规律：投资回报一般会出现均值回归现象，过去的市场越是疯狂，未来的投资收益就越小，也更容易导致投资亏损。对于个人投资者来说，投资理财更像无限游戏，要做到的是永远不下牌桌。请记住，借钱投资将增大亏钱的概率，一定要仔细衡量家庭的财务状况再做选择。What makes you richer fast can

《小明财商》第115期         三年很短，也可以很长。8月28日，《小明财商》刚刚过了三周岁的生日。按照每年的惯例，我有责任向关心我们的朋友们做一次总结汇报，因为你们的关注是我们成长的驱动力。 三年的成长        2018年8月28日，《小明财商》的公众号上发出一篇名为《未曾谋面，在这里我们聊聊你的钱袋子》的千字文章，虽然版面略显单一，文字稍有稚嫩。但当时提出了《小明财商》的三个目标：1. 为用户赋能；2. 提供跨界的产品和服务；3. 打开一个前瞻性窗口。在这样的目标驱动下，一个人，一些想法，一份行动，我们的 “创业” 开始了。         转眼间，三年过去了，《小明财商》逐渐有了雏形，公众号从第1篇原创文章到9月5日发布的第121篇原创内容, 其中被广泛传播的包括《高房价只是一种政策选择》《美股是不是要开始崩盘了？》《加拿大全民养老？你可能被骗了。》, 《撒钱特鲁多：明面发福利，背地掏空你。》《多伦多房市回调也许就在眼前。》《拿到税单后的感悟：最苦逼的就是工作稳定的。》《中产致贫：明明$100,000年薪，每月只有$4,500。是谁偷走了你的工资？》《别人拿福利，自己靠边站，比贫穷更可怕的是不公！》《最痛的领悟：加拿大正在消灭中产阶级》《穷人已经退出，富人准备入场，这才是贫富差距的本质。》《华人投资者，在BMO损失$2900万，群炸了！》《坐拥6套房，但差点破产，地产经纪该如何理财？》等等，这些内容在全网络积累了几十万的阅读量，公众号的关注人数也从1人增长到4069人。      

《小明财商》第114期 一个好问题，一个好答案，哪个更有价值？很多时候，我们都急于给出答案，而忘了，好问题的意义。 现在我们面临一个问题：大选后，政策变了，房价不会跌吗？当然，可以加上一个限定条件，具体讨论大多伦多区域的房价。 政策是否会影响房价？ 我们先来回顾一段历史：2017年5月份，以多伦多地产局MLS的数据，大多区域整体二手房交易的价格，平均为$824,600 Composite （红线）。经过一年多的平稳下跌，在2019年1月份，平均交易价格跌到$769,900; 下跌幅度为6.63%；下跌幅度更大的是独立家庭住宅Single Family （浅蓝线)，从均价$988,400跌到$869,900, 下跌幅度为11.99%， 一般的规律是价格越高的住宅跌幅越大。也可以看出，Townhouse （棕色线）的跌幅小很多，而 Apartment （深蓝线）在同一段时间反而略涨。 看完这张图和我的解释，不知道，你会得到怎样的结论，不过我们可以进一步问问题，是怎样一种力量几乎在一个月的时间内，让炙热的多伦多房市，从一房难抢，到甲方乙方瞬间对调? 在我能找到的原因中，最重要的是名为Ontario’s Fair Housing Plan的条款颁布，具体的实行时间是2017年的4月20日，所以也叫做420条款。其中最重要的一条是在金马蹄地区实行15%的海外买家税Non-Resident Speculation Tax （NRST）来给房市降温。 吊诡的是，伴着当时高房价发出的一些声音，比如建房土地有限，建房成本高涨，人口不断涌入，购房需求大增等等，瞬间安静了许多。很明显，这些关于基本面的因素，并没有在一夜之间发生改变，而房价却跌了。 如果放大房价走势图，可以看出2018年1月，多伦多房产交易的平均价格甚至低于2019年1月。还有一点值得注意，2020年3月到2020年6月间，多伦多的整体房价也略有下滑，大概是被疫情给吓的。