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我不反对买房，自己也投资房产，还是地产经纪，
但在加拿大的理财环境中，我反对只买房。
身边一些朋友，买房亏了钱，但一想到投资，还是希望攒些首付，继续买房。
为什么很多人，有这种固执的投资偏好呢?
不是因为赚钱，而是被过往经验束缚。
得到App上有一门《张潇雨 个人投资课》，讲述了这样一个事实：
80年代，美国股市出现了一个黄金10年，而美国家庭在股市上的投资比例，反而下降。
90年代， 美国股指继续走强，而美国家庭的资产比例反而继续下降，从60年代的40%， 到80年代的25%，再到90年代，只剩下1%。
不光是股票，连股票基金的投资比例也从曾经的70%，跌落到90年代的40%。
18年间，股指从1982年8月的313.59，涨到2000年8月的2252.24，翻了7倍多，年化复利回报为11.58%，这还不算股票支付的分红。
结果，大部分的美国人将股市中的钱抽走，完全没有分享到国家财富的增长。
原因却是：70年代美国股指的惨淡表现，从1968年到1982年美国股指跌去60%。
这种年少时的惨痛记忆也就塑造了，那一代人的投资偏好。
同理可得，很多华人投资者，偏爱在加拿大买房投资，
也正是因为中国大陆90年代开始，大城市房价连续几十年不断攀升。
这种投资习惯，只是过往记忆的延续，但很多人忘了，加拿大并不是中国。
加拿大房价跑得过通货吗？
在加拿大大城市，买房投资，一定会赚钱么？
不，并不一定，而且不同的城市，差异相当大。
Home Price Index 是加拿大地产局的房价指数，记录了，加拿大不同城市房屋交易数据的统计结果。
从数字上看， 加拿大不同城市的房价增长相当不均匀，简单说，买房能否赚钱，决定因素是你生活在哪个城市。
过去10年，加拿大5大主要城市房价年化增长为，别忘了，这是在超低利率的背景下，
相比加拿大的整体通货膨胀，值得注意的是，加拿大的整体通货膨胀，并不代表每个城市的具体情况。
在多伦多，一家三口去一趟大统华，前几年，$100可以推出一购物车的菜，
这几年，同样的一辆购物车，$200也不一定够，
大城市的通货膨胀率，高于国家平均水平也是合理现象。
投资成本
光考虑投资回报，而不考虑投资成本，是片面的。
假如不考虑杠杆因素，投资房的成本有哪些？
假设购买多伦多（City of Toronto）的一套$1,000,000的民宅，我所了解的成本至少有以下这些：
当然，持有房产还要考虑到，
贷款能力（高债务杠杆，可能导致投资者被踢出局。）
空置问题，增值税，租金税，交易成本，不流动性等等，尤其在0增长或者负增长环境中，
最近5年，卡尔加里的房价，跌了5年，
一个朋友在财商讨论群里，是这样说的：
“卖了半年，打了三次折都没卖出去，最后自掏腰包，再加建了一个洗手间，才勉强卖出去。”
那如果将房屋出租，用租金补贴用度，也不错吧？
“光律师费花了$10,000多。” 至今未果，房东不敢去，害怕被威胁。
别忘了，由于COVID-19，即使房客因为欠租而被上到法庭，开庭审理的日子，
还会一拖，二拖，再三拖；
欠租就会累积，累积，再累积，
同时，你的房子还无法上市出售。
如果有恶意损毁，那就更惨了。
所以，
除了还贷款，交律师费，你还要修房子。
拼的就是家底厚……
你没接过，因为高价购买楼花，无力贷款，而哭诉的求助电话吧？
我接过；
你没见过，被开放商告上法庭，无奈还债，逃逸回国的老大哥吧？
我见过；
你没去过，被银行查封，被迫甩卖的，隔墙上，齐腰处，贴满小朋友手工贴纸的房屋吧？
我去过。
不能再说了，再说，飘在风中的，都是略咸微苦的眼泪……
结论是什么？
投资最忌讳的就是只依靠过往经历，简单地重复，而忘掉了，
当环境发生变化时，原来的规律也许就失效了。
当考虑到加拿大城市发展的不均衡，税务制度的复杂性，
政府因选票“照顾”低收入人群，打压房价，还“理解”租客不交房租，
还有，高昂的交易和持有费用，
以及房价涨跌，不流动等风险，房产并不应该是你家庭唯一的投资载体。
合理分散的投资策略，一定会更适于加拿大的中产华人家庭。
中国智慧，过犹不及，物极则反。
除了短期回报，做规划时，理财师还会考虑到，
投资目标，所需的回报率，人生的阶段，
家庭现金流状况，资产总体布局，流动性要求，
债务杠杆，税务负担，福利获得，风险管理……
所以，一个专业的深度和广度，很多时候，并不被外行人知晓，
当你去看医生时，几粒普通的药丸，
当你去咨询律师时，几行简练的文字，
当你去找会计师时，几步简单的计算，
都凝练了，这个行业，几代人，几十年，不断摸索、总结、实操之后的群体智慧。
我想，理财师，也是一样的。
大道至简，简便，但并不简单。
Simple, but never easy.
你买房投资的经历还愉快吗？
