大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十二期。
作为投资顾问，一个很重要的角色就是防止客人自己挖坑自己跳。
先从我身边的几个故事说起：
1
一个做贷款的朋友说，她最近很忙，刚帮一个客人办好一个贷款。
前两年160万买的楼花，现在银行估价100万。
这个买家自己还是地产经纪，最后好不容易做了私贷把房子交接了。
私贷的平均利息为9%，加上3%的中介费。
账面亏损60多万， 每个月光交私贷利息$10,000多。
2
一个地产经纪同事最近也是焦头烂额，
他叔叔在多伦多东北部的小镇买了两套楼花，
两套价格都在120万左右，现在平均一套要亏30万，
即使认亏也卖不出去，同时还贷不到款。
他叔叔差不多60岁，想着能不能申请破产以避免法律诉讼。
3
公司经理和同事聊天，自己一套价值200万的房子。
现在出租一个月$3,500，贷款一个月要还$7,000多，加上地税等杂费，一年要倒贴$50,000。
目前看来市场短期很难恢复，只能继续硬扛。
其实，我听到过很多类似的故事。
2017年底，帮客人买房子。
搜索了房源，一个地产经纪名下8套房，同时上市出售。
要知道，2017年底多伦多房价萎靡。
投资不是跳火圈，也不是买彩票，
为什么你总想着一夜暴富？
那么为什么越是专业的人士，比如地产经纪越容易把自己推入火坑？
一次亏掉自己全部的积蓄？
一个很重要的原因就是他们或者他们的朋友曾经在这些楼花投资中赚过不少钱。
过往的经历让人膨胀，变得无所顾忌，忽略风险，最后一发不可收拾。
那么住宅房产是不是一个很好的投资载体呢？
从专业的角度：不是。
因为至少有这4个明显的弱点：
流动性差
100万的现金，100万的互惠基金，一块价值100万的金块和一栋价值100万的房子其实并不等值。
在如今的大多伦多地区GTA，一套100万的房子，要出售变现，从准备上市到拿到现金至少要3个月的时间。
交易费用通常包括地产经纪费，软装饰费用，律师费等，这些费用通常占售价的5%左右。
当然，即使顺利变现，房产作为投资往往会产生较大的税务负担。
如果通过再贷款部分变现，也至少需要两周的时间，费用包括律师费，估价费，贷款经纪费等等。
前提是贷款人有足够的收入支持贷款申请。
房产购入时，一般还需要支付至少房价3%的各类费用，如土地转让税，律师费，贷款经纪费，估价费等等。
现金流不足 (持有时费用高）
住宅物业出租通常并不能带来正现金流。
以一套多伦多$800,000的物业为例，现金流情况如下:
物业持有现金流情况
| 每月 | 每年 | |
| 租金收入 | +2,200 | +26,400 |
| 银行贷款 | -2,694 | -32,328 |
| 地税 | -350 | -4,200 |
| 房屋维护 | -100 | -1,200 |
| 净现金（损失） | (944) | (11,328) |
假设贷款为房屋价值的75%，年利率3.5%，30年分摊期。此处忽略空置率以及出租时产生的地产经纪费用
固定开支往往包括房贷，地税，房屋维护费用等等。
除此之外，房东自己管理房子还会牵扯很多精力，更要命的就是和劣质租客斗智斗勇。
你的闲情逸致往往终结于房客的一个电话。
房客拖欠水电费，最后找房东追债也是常事。
这里还不包括房租拖欠，恶意损坏等。
如果考虑所有上述因素，物业持有成本会更高。
高杠杆
现在购买的物业通常有65-80%的银行贷款，因为杠杆放大作用，
每10%的房屋价格波动会导致30-50%的净值波动。
如此，涨价会让你兴奋不已，沉迷上瘾，
跌价自然也会让你头疼不止，顿足捶胸。
其实，住宅物业不适合短期持有。
交易费用高昂，价格涨跌起伏。
房屋价格在不增长的情况下，原始本金投入回报为0%。
毕竟，银行贷款，政府地税是每月最少的固定开支。
万一资不抵债，破产清偿，税务局和银行也是排在房屋所有者之前的。
过去一年，GTA二手房价格情况。
价格比较主观
在大多伦多地区，多伦多地产局 Toronto Real Estate Borad 忠实地记录着每年 6，7 万笔二手房交易数据。
即便如此，想找到两个完全一样的物业也是不可能的。
因此，在给房屋定价或者选择合适参照物时，估价人的主观感受往往会影响房屋价格。
每个房屋的特异性也增加了信息的不对称，卖家在信息角度会更占优势。
在交易量较少的季节，房产经纪给房屋定价时，能找出 3，5 个相似的物业进行比较分析就很不错了。
实际上
虽然房产作为投资载体有这么多弱点，
但长期持有，妥善管理现金流，回报跑赢通胀还是没有问题的。
尤其对于希望在加拿大大城市安家落户，有自住需求的家庭。
这里不反对房产投资，但不提倡盲目跟风。
知己知彼，量力而为。
最关键的是了解自己和家庭财务情况, 合理配置资产。
风险是什么？
风险就是把你和一只熟睡的老虎关在一个笼子里。
只要老虎不醒来，你就可以逍遥自在，衣食无忧。
即使这头猛兽已经沉睡数年，但只要它醒来，你就会很受伤，甚至丧命。
重要的是，没人能准确预测老虎的睡眠周期，不知它会何时醒来。
所以，更好的方法是清晰地了解老虎能造成的伤害，并用铁链把它栓起来。
最好的投资是什么？
最能有长期收益且风险最小的投资就是把钱花在升级财商思维，拓展自己的眼界。
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毕竟，你应该是你钱的主人。
