大家好，欢迎来到《小明财商》。我是主讲人小明。这是《小明财商》陪伴你的第三十七期。
这期我们来聊一个一直在我心头萦绕的话题：地产经纪该如何理财？
一些朋友知道，除了理财投资，写公众号，做保险规划，讲课培训以外，
我还是一名大多地区的职业地产经纪。
虽然不是大牌，但金融分析师的背景，以及跨行业的投资经验，也让我有了一些不同的视角。
还是从一个真实的案例说起：
2017年底，我带客人看房，那正是 《安省4.20公平住房法案》颁布半年多的时候。
由于海外买家税、银行贷款等一系列政策的调整，大多地区2017年头如火如荼的房市迅速降温。
从一个房子有十几个竞价，最后以高出报价十几甚至几十万，无条件成交；
到买家可以在多个房子中精挑细选，压低价格，并在合同上列出若干保护性条款，只过了不到半年的时间。
一个标价百来万的独立屋，前后半年掉价接近30%。在很多华人热炒的区域，价格下跌更是严重。
根据多伦多地产局（TREB）的数据，在华人极度追捧的区域万锦市Markham，
独立屋均价从$1,750,000左右跌至$1,250,000左右，暴跌$500,000，平均成交天数从不到10天飙涨至超过30天。
在这种狂热骤冷的情况下，很多在高位入市的买家，
首付几乎全部被下跌的房价吃掉，原来30%左右的净值分文不剩。
如果买家拍拍屁股，把房屋钥匙交给银行，2007年的美国次贷危机或许重现。
那么一直在市场里打转，对房价涨跌了如指掌的地产经纪情况如何呢？
实际上，大部分的地产经纪是没办法在最高点卖出自己的投资房，然后再在低点吸入的，
因为房产类投资有着天然的不流动性（无法在短时间内变现）。
在帮客人搜索房源时，我发现一名R经纪，在Richmond Hill 和 Markham 区域
持有6套房产，同一时间挂牌出售， 那正是2017年的12月。
市场整体下跌时，地产经纪会面临怎样的问题呢？
- 房产价值严重缩水，资产净值接近负数。
- 佣金收入相应下降，因为佣金通常按照房价的固定百分比计算。
- 每笔交易的时间延长， 现金入账速度减缓。
- 客人购买热情下降，服务成本增高，新进入市场的经纪进一步竞争，使得佣金下降。
- 多套投资房同时面临巨大的固定开销，如房贷，地税，空置率，甚至是高利贷，入不敷出，负现金流增高。
简单说，资产缩水，收入减少，支出猛增，随时面临资金链断裂，破产清盘。
那么，为什么地产经纪们都很难通过自己的专业来避免市场颓废带来的威胁呢？
因为整天奔波忙碌的地产经纪们，就好像水中游水的鸭子，
表面看似平静，但脚在水下不停地扑腾，生怕脚一停，沉入水底。
虽然可以感受到水温的冷暖变化，
但无法预测水温什么时候，往哪个方向，以什么幅度变化。
因为房市本身是一个复杂系统，有很多的自变量存在。
这就好像把一个石子投入水中，可以看到不断往周围扩散的涟漪，
咋一看，涟漪有着可以预测的运动轨迹，但如果其他人也往水里丢石头，整个轨迹就杂乱了，变得不可测。
更何况，很多时候，一把石子同时落水。
这样一来，地产经纪们即使靠碰运气，做出了正确的判断，也很难在交易中迅速套利或者避险。
我虽然没有进一步追踪那个R经纪的房产交易情况， 但根据市场的数据，
即使R经纪一直持有自己那6套房子，从2017年底到2019年4月，
房产的整体价格几乎与2017年底持平，还呈下降趋势。
扣除各类开支，很难想象，R经纪这一年半的时间是怎样挺过来的，
或许房子卖了，亏了些钱，换来不少经验；
或许还在咬牙坚持等待有朝一日，房市回暖。
对于未来，我往往不做预测，并不是因为没有观点，
而是因为不论我的预测如何，都不会影响真实的市场走向。
那么地产经纪应该如何理财呢？
- 有一套完整的投资方案，分散投资类型，如房产，保险，股票，基金等等，善用加拿大福利账户。（分散并不是什么都买点，专业建议很重要。）
- 让自己的收入多元化，不仅仅依赖于某一个区域的市场，解锁更多技能。
- 如果有配偶，可以一个自雇，另一个拿稳定工资，使得家庭收入得益于灵活性，又能比较稳定。
- 最有效的风险管理方法除了分散投资，还有长时间持有，现金流很关键。
- 谨记，唯一的不变就是变化，狂热的背后往往是陷阱。同时，开放心态，终身学习。
说实话，地产经纪们的工作并没有表面看到的那么光鲜夺目。
好成绩、高收入也是汗水换来的！
如果你身边有地产经纪朋友，也可以将此文分享给他/她。
这周末，我将和小明财商群的几个朋友一同去美国 Omaha 参加伯克希尔哈撒韦的股东年会，
见识一下世界顶级投资大师巴菲特和查理芒格，然后通过朋友圈随时和大家分享！
